Аналітична команда Nerukhomi.ua 21.08.2026 16:00

9 хв

Загадкове будівництво в Хмельницькому: як декларація про готовність з’явилася всупереч приписам

Причиною для цього аналітичного матеріалу стало недопущення журналістки Альони Берези з видання ЖАР.info до розгляду справ у Державній інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) 18 березня 2026 року. Вона прагнула висвітлити розгляд справ, що стосуються матеріалів повторної перевірки будівництва у Хмельницькому. Того ж дня інспекція наклала нові штрафи. Наша команда з’ясувала, який саме об’єкт перевіряла інспекція та яка його подальша доля.

Йшлося про офісний центр, зведений на ділянці площею лише 386 кв. м, яка пов’язана з депутатом Хмельницької міської ради Олександром Семенюком.

Початково ДІАМ зареєструвала початок будівельних робіт, але згодом виявила низку порушень: перевищення допустимої висоти, облаштування паркомісць для осіб з інвалідністю на тротуарі, встановлення одного ліфта замість необхідних двох та інші недоліки.

Інспекція двічі намагалася припинити будівельні роботи та накласти штрафи на учасників процесу. Частину контрольних рішень було скасовано судами через процесуальні помилки, тоді як розгляд інших триває. Водночас, 21 квітня 2026 року, ДІАМ зареєструвала декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.

Далі ми представимо детальну хронологію цієї справи: від старту будівництва до реєстрації декларації та судових оскаржень приписів і штрафів. Ця історія слугує наочною ілюстрацією роботи реформованої системи містобудівного контролю.

386 квадратів з депутатським “присмаком”

Об’єкт будівництва розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:007:0068, загальною площею 0,0386 гектара. Згідно з відомостями кадастру, актуальними на лютий 2022 року, її призначення було “для будівництва та обслуговування житлового будинку”. Пізніше цільове призначення змінили на “для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови”.

На сьогоднішній день власником ділянки та замовником будівництва, згідно з судовими документами, є ТОВ “Авіла Бізнес Центр”. Компанію було зареєстровано 13 червня 2025 року. Її директором та співвласником (50% статутного капіталу) значиться Олександр Семенюк, ще 50% належать його дружині, Наталії Семенюк. Статутний капітал товариства становить 11,159 мільйона гривень.

Олександр Семенюк є депутатом Хмельницької міської ради від фракції “Слуга народу” та членом постійної комісії з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища.

Цікаво, що саме будівництво розпочалося приблизно за два роки до офіційного створення ТОВ “Авіла Бізнес Центр”.

14 квітня 2023 року місцеве управління архітектури видало містобудівні умови та обмеження за номером MU01:0740-1325-1757-8597. Проєктну документацію зареєстрували під номером PD01:7766-4146-2311-4725, а 31 травня 2023 року ДІАМ зареєструвала повідомлення про початок виконання робіт за номером ІУ051230530506.

31 липня 2025 року ДІАМ отримала запит на зміну даних у повідомленні про початок робіт. Причина була прямо вказана: право на будівництво було передано новому замовнику –йноствореному ТОВ “Авіла Бізнес Центр”.

Таким чином, містобудівні умови були розроблені місцевою владою, проте ключові реєстраційні дії – початок робіт, зміна замовника та подальше введення об’єкта в експлуатацію – проводилися центральним органом ДІАМ.

У липні 2025 року будівлі було також змінено адресу. Об’єкт, що раніше фігурував у документах як будівництво на вулиці Пилипчука, 13, отримав нову адресу: вул. Свободи, 35/13. Наказ міського управління архітектури підтверджує, що це той самий об’єкт, з тим самим кадастровим номером та ідентифікатором у Єдиній державній електронній систем у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

Перші тривожні дзвінки ще до втручання ДІАМ

У вересні 2024 року місцеве управління держархбудконтролю провело обстеження будівництва. Згодом матеріали було передано до ДІАМ.

24 квітня 2025 року Міністерство культури видало припис про негайне припинення робіт через будівництво в межах історичного ареалу. Однак, як повідомлялося раніше, влітку роботи тривали. Тоді замовник стверджував про наявність усієї необхідної дозвільної документації, а місцевий держархбудконтроль вказував на потенційні порушення та передачу справ до відповідних органів.

11 липня 2025 року поліція розпочала окреме кримінальне провадження за частиною 1 статті 275 Кримінального кодексу України, що стосується можливих порушень правил безпечної експлуатації будівель і споруд під час проєктування чи будівництва. У серпні слідство отримало судовий дозвіл на доступ до проєктної документації для проведення судово-будівельної експертизи.

Проте, 19 листопада 2025 року, дізнавач закрив це провадження через відсутність складу кримінального правопорушення. 21 січня 2026 року Хмельницький апеляційний суд погодився з цим рішенням. Ключовим мотивом було те, що на момент розгляду будівництво ще не було завершене і не введено в експлуатацію, тому суд не побачив підстав для встановлення об’єктивної сторони правопорушення за статтею 275 КК.

Важливо зазначити, що це судове рішення не встановлювало фактичної технічної відповідності будівлі нормам. Суд розглядав законність закриття провадження в конкретній кримінально-правовій кваліфікації, а не проводив будівельну експертизу самого об’єкта.

30 липня 2025 року до ДІАМ надійшло звернення щодо згаданого будівництва. Додаткові матеріали для інспекції були надані Мінкультом та управлінням держархбудконтролю Хмельницької міськради.

Після отримання висновку своєї комісії та погодження з Міністерством розвитку громад та територій, ДІАМ видала наказ №236 та повідомила про проведення позапланової перевірки. У повідомленні було зазначено період з 29 жовтня до 11 листопада 2025 року, тоді як у судових матеріалах фактичне проведення перевірки датоване 4–11 листопада.

Виявлені порушення з боку ДІАМ

У матеріалах перевірки та в подальших судових процесах ДІАМ зазначала такі порушення:

• Перевищення висоти будівлі (враховуючи конструкції покрівлі та інженерне обладнання) понад встановлені містобудівними умовами 16,2 метра.
• Облаштування місць для паркування автомобілів маломобільних груп населення поза межами ділянки – на тротуарі загального користування.
• Наявність лише одного пасажирського ліфта у проєкті, тоді як, на думку інспекції, будівельні норми для подібних об’єктів вимагають щонайменше двох.
• Відсутність майданчика для розміщення контейнерів для побутових відходів.
• Відсутність належним чином затвердженого та підписаного завдання на проєктування в ЄДЕССБ.
• Недостатнє інформаційне наповнення стенду на будівельному майданчику.
• Невідповідність огородження будівельного майданчика встановленим вимогам безпеки.

За результатами перевірки ДІАМ видала приписи про усунення виявлених порушень та зупинення будівельних робіт. Від замовника вимагалося внесення змін до третьої редакції проєкту. Генеральному підряднику було накладено два штрафи – по 136 260 гривень кожен.

Важливо зазначити: наведений перелік – це висновки самої ДІАМ, які були викладені в актах, приписах та позиції інспекції у судах. Адміністративні суди оцінювали виключно законність контрольних процедур та достатність доказів, а не встановлювали технічні параметри будівлі шляхом експертизи.

Тому суди не надавали висновку щодо повної відповідності будівлі проєкту та нормам. Вони фокусувалися на тому, чи мала ДІАМ законні підстави для проведення перевірок та чи коректно оформила їх результати.

Суд не визнав відсутність порушень

ТОВ “Авіла Бізнес Центр” звернулося до суду з оскарженням висновку комісії ДІАМ, наказу про проведення перевірки та обох виданих приписів.

4 лютого 2026 року Хмельницький окружний адміністративний суд задовольнив позов компанії. 13 квітня Сьомий апеляційний адміністративний суд залишив це рішення без змін.

Суди обґрунтували своє рішення кількома причинами. Зокрема, під час дії воєнного стану позапланові перевірки дозволені лише як виняток – за умови наявності безпосередньої загрози, що має значний негативний вплив на права, життя, здоров’я людей, довкілля або безпеку держави. На думку суддів, ДІАМ не надала належного обґрунтування такої загрози. Крім того, наказ №236 не містив чітко визначеного строку проведення перевірки, а її фактичний початок не відповідав умовам погодження з Міністерством розвитку громад та територій.

Внаслідок цього, суд скасував висновок комісії, наказ про перевірку та обидва приписи.

ДІАМ не відмовилася від касаційного перегляду. Однак, Верховний Суд тричі повертав касаційні скарги інспекції, а 5 серпня залишив чергову скаргу без розгляду. Суд вказав на пропущений строк касаційного оскарження, неналежне обґрунтування підстав касації, а також відсутність документа про сплату 15 503,36 гривень судового збору. Інспекції було надано десять днів для усунення зазначених недоліків. Станом на 21 серпня нового рішення у цій справі в реєстрі не з’явилося.

Окремо до суду звернувся генеральний підрядник. 27 березня 2026 року суд першої інстанції скасував два штрафи по 136 260 гривень та приписи від 11 листопада. ДІАМ подала апеляцію на це рішення, а 6 травня апеляційний суд відкрив провадження. Станом на 21 серпня рішення за результатами апеляційного перегляду ще не було винесено.

Отже, справа замовника пройшла апеляційну інстанцію, хоча ДІАМ все ще намагається домогтися касаційного перегляду. У справі ж генерального підрядника рішення першої інстанції ще перебуває на розгляді в апеляційному суді.

Друга перевірка – на основі попередніх

Ще до завершення апеляційного розгляду першої справи, ДІАМ вирішила перевірити, чи були виконані приписи, видані 11 листопада.

16 лютого 2026 року інспекція видала наказ №39. Повторна перевірка тривала з 18 лютого до 3 березня. Її формальною підставою стало виконання приписів, виданих за результатами першої перевірки.

Під час огляду, здійснюваного з сусідніх ділянок, інспектор ДІАМ встановив, що після 11 листопада будівельні роботи не припинялися. За даними інспекції, фасад будівлі був повністю оздоблений, малярні люльки опущені, і планувалися роботи з благоустрою території.

3 березня ДІАМ знову видала приписи про зупинення робіт та усунення порушень. 18 березня інспекція наклала нові штрафи:

• 49 920 гривень;
• 166 400 гривень;
• ще 49 920 гривень – на проєктувальника.

Саме 18 березня журналістка Альона Береза з видання ЖАР.info прийшла до приміщення ДІАМ, щоб висвітлити розгляд цих справ. Головна інспекторка Юлія Мазур не допустила журналістку на засідання, пояснивши, що вона не є учасницею провадження, а підприємець заперечував проти її присутності.

У своїй публічній відповіді ДІАМ назвала звинувачення безпідставними, заявивши, що принцип відкритості адміністративної процедури не означає автоматичної публічності розгляду для громадськості та медіа.

Після звернення журналістки, суд зобов’язав поліцію внести відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань (ЄРДР). Провадження було відкрито за фактом можливого перешкоджання законній професійній діяльності журналіста, що підпадає під статтю 171 Кримінального кодексу України. 3 серпня видання Bihus.Info повідомило, що поліція визнала Альону Березу потерпілою у цьому провадженні.

Декларація про готовність: як вона з’явилася за наявності чинних приписів?

21 квітня 2026 року об’єкт на вулиці Пилипчука, 13, був прийнятий в експлуатацію на підставі декларації про готовність за номером ІУ101260421364. Факт прийняття об’єкта в експлуатацію та повна назва документа також зафіксовані у судових рішеннях.

Префікс “ІУ” свідчить про те, що документ був поданий безпосередньо до ДІАМ. Інспекція пояснює, що заявам, поданим через “Дію” або Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП), присвоюються номери, що починаються з “ІУ”.

Публічна картка ЄДЕССБ станом на 21 серпня поточного року показує, що документ зареєстрований, внесений реєстратором і має статус “діючий”.

Хронологія ключових подій виглядає наступним чином:

• 3 березня: ДІАМ повторно видала приписи про зупинення будівельних робіт.
• 18 березня: ДІАМ повторно наклала штрафи на учасників будівництва.
• 13 квітня: Апеляційний суд підтвердив рішення про скасування юридичних підстав для першої перевірки.
• 21 квітня: ДІАМ зареєструвала декларацію про готовність того самого об’єкта.

На момент реєстрації декларації, березневі приписи та штрафи ще не були скасовані судами. Перші рішення щодо їх скасування з’явилися лише у червні.

Для об’єктів класу наслідків СС1 прийняття в експлуатацію здійснюється за декларативною процедурою: замовник подає інформацію про завершення будівництва та готовність об’єкта, а відповідний орган реєструє декларацію. Це не сертифікат, який видається після проведення окремого огляду об’єкта.

Однак, у даному випадку, декларацію реєструвала та сама ДІАМ, яка місяцем раніше вказувала на невиконані приписи, продовження робіт та наявність порушень у проєктній документації.

Другий пакет рішень також оскаржено

8 червня 2026 року суд першої інстанції скасував штраф у розмірі 49 920 гривень, накладений на проєктувальника.

Суд окремо відзначив, що об’єкт вже був прийнятий в експлуатацію на підставі декларації ІУ101260421364, а ДІАМ не надала достатніх доказів, що підтверджують усі елементи правопорушення. Станом на 21 серпня, документа про апеляційне оскарження цього рішення в реєстрі не було.

30 червня суд першої інстанції скасував приписи від 3 березня та два штрафи, накладені на генерального підрядника, у розмірі 49 920 та 166 400 гривень відповідно.

Одним з ключових аргументів у цьому рішенні стало те, що повторна перевірка була спрямована на контроль виконання приписів, юридична основа яких раніше вже була визнана судами протиправною.

ДІАМ подала апеляційну скаргу на це рішення. 4 серпня апеляційний суд залишив її без розгляду через відсутність документа про сплату 10 583,04 гривень судового збору. Інспекція усунула цей недолік, і 12 серпня Сьомий апеляційний адміністративний суд відкрив провадження. Отже, скасування березневих приписів і штрафів наразі не є остаточним.

Суд першої інстанції також присудив стягнути з бюджетних асигнувань ДІАМ 5 324,80 гривень судового збору та, за окремим рішенням, 20 тисяч гривень витрат позивача на правничу допомогу. 12 серпня апеляційний суд відкрив окреме провадження щодо додаткового рішення про відшкодування витрат на правничу допомогу.

Прозорий реєстр, у якому документ “невидимий”

Реформа містобудування була представлена як перехід до максимальної цифровізації, автоматизації процесів, підвищення прозорості та усунення корупційних ризиків на всіх етапах будівництва.

Формально, цифровий слід цього будівельного об’єкта дійсно існує. Пошук у ЄДЕССБ за кадастровим номером демонструє наявність містобудівних умов, трьох редакцій проєктної документації, повідомлення про початок будівельних робіт, двох актів технічної інвентаризації та декларації про готовність.

Проте, зміст самих документів у публічній частині системи залишається недоступним. Замість детальної інформації про замовника, ключові параметри будівлі, підстави для реєстрації та відповідального реєстратора, суспільство бачить лише номер документа, його версію та статус “діючий”.

Повну назву документа ІУ101260421364 та факт прийняття будівлі в експлуатацію вдалося підтвердити не завдяки “прозорості” будівельного реєстру, а через судові рішення.

Судові рішення, що стали частиною цієї справи, дали відповіді щодо законності контрольних процедур, але не щодо фактичної відповідності зведеної будівлі проєкту та встановленим нормам. Відкритим залишається питання, як під час реєстрації декларації про готовність були враховані чинні приписи ДІАМ від 3 березня, які на той момент ще не втратили своєї сили. Публічна частина ЄДЕССБ не надає відповіді на це запитання.

Порада від Business News: Ця стаття детально розкриває складні юридичні та бюрократичні процеси, що супроводжують будівельну сферу. Для забудовників, інвесторів та тих, хто цікавиться містобудуванням, ця інформація є цінною, оскільки показує, як працює система контролю, які потенційні “підводні камені” можуть виникнути, та як вирішуються спірні питання через судові інстанції. Розуміння таких кейсів допоможе краще орієнтуватися у законодавстві та уникати подібних проблем.

Оригінал статті: nerukhomi.ua