Росія скорочує термін реєстрації житла на окупованих територіях: розбираємось у причинах

Ольга Яцина 27 серпня 16:08 Коротко

Нові терміни для реєстрації нерухомості на окупованих територіях: Росія вкотре змінює правила

У серпні 2026 року Російська Федерація вчергове скоригувала терміни, протягом яких власники нерухомості на тимчасово окупованих територіях України мають змогу легалізувати свої права в російському Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЄДРН). Відтепер цей термін встановлено до 1 січня 2027 року. Варто зазначити, що це вже не перша зміна: спочатку, у 2022 році, ця дата була встановлена на 1 січня 2028 року. Згодом, наприкінці 2025 року, термін скоротили одразу на півтора року, а тепер частково повернули втрачений час. Видання “Свої” дослідило, якими мотивами керуються окупаційні адміністрації, вносячи такі зміни, та як вони пояснюють свої дії.

Аналіз російських законодавчих актів 2022, 2025 та 2026 років, проєктів законів та офіційних стенограм засідань Державної Думи РФ дозволяє простежити еволюцію цих термінів, а також зрозуміти логіку російських посадовців.

Початковий термін: до 2028 року

Перша визначена дата з’явилася восени 2022 року, після формального оголошення Росією про анексію українських територій. 4 жовтня 2022 року були ухвалені чотири федеральні конституційні закони, що стосувалися тимчасово окупованих Донецької (№ 5-ФКЗ), Луганської (№ 6-ФКЗ), а також частин Запорізької та Херсонської областей.

Стаття 12 цих законів перелічувала документи, які Росія визнаватиме для реєстрації прав на нерухомість у власній системі. Серед них — документи, видані українськими державними органами, місцевим самоврядуванням та нотаріусами до моменту проголошення анексії. Йдеться про документи, що посвідчують виникнення, зміну, перехід чи припинення прав на нерухомість, а також про обмеження чи обтяження таких прав. Важливою умовою було те, що українські документи застосовувалися лише за відсутності інших документів, виданих окупаційними або російськими структурами на відповідне майно.

Власникам було надано можливість подати такі документи для внесення відповідних прав до російського ЄДРН до 1 січня 2028 року.

Скорочення терміну до липня 2026 року

15 грудня 2025 року було підписано Федеральний конституційний закон № 4-ФКЗ “Про внесення змін до окремих федеральних конституційних законів”. Цей закон вносив зміни до базових актів для всіх чотирьох окупованих регіонів. Зокрема, дату 1 січня 2028 року для реєстрації нерухомості було замінено на 1 липня 2026 року.

Цим же законом Росія закріпила нові федеральні норми щодо житлових приміщень, які мають ознаки “безхазяйного” майна. Для окупованої Луганщини, наприклад, встановлювалося, що право власності так званої “ЛНР” або її муніципалітетів на таке житло виникає з моменту внесення квартири чи будинку до відповідного реєстру майна. Після цього право мало бути зареєстроване в російському ЄДРН.

Окремо було прописано важливу норму: якщо відомості про власника житла відсутні або наявні документи не дозволяють його ідентифікувати, це не перешкоджає реєстрації квартири чи будинку за окупаційною адміністрацією регіону чи муніципалітету.

Пояснення перенесення строків у Державній Думі

Причини скорочення півторарічного терміну для власників нерухомості були озвучені ще до ухвалення закону. 19 листопада 2025 року законопроєкт розглядався у першому читанні на пленарному засіданні Державної Думи РФ. Офіційна стенограма цього засідання є відкритою.

Законопроєкт від уряду представляв Алмаз Хусаїнов, заступник міністра будівництва та житлово-комунального господарства РФ.

Алмаз Хусаїнов

Пояснюючи зміни щодо майна з ознаками “безхазяйного”, Хусаїнов зазначив, що уряд пропонує встановити особливий порядок визнання такого майна, його переходу у власність регіону та компенсацій колишнім власникам, які згодом звернуться з підтвердними документами. Головною метою цієї частини законопроєкту він назвав необхідність “скорішого залучення майна до обороту”, яке має ознаки “безхазяйного”. Після цього він перейшов до скорочення терміну подання раніше виданих українськими органами правовстановлюючих документів.

Депутати мали можливість ставити запитання доповідачеві.

Першою щодо нових термінів висловилася Сардана Авксентьєва, депутатка від партії “Нові люди”. Вона звернула увагу на те, що більшість термінів у документі продовжувалися або уточнювалися, тоді як термін щодо нерухомості, навпаки, скорочувався.

Авксентьєва запитала: “За логікою законопроєкту всі терміни або визначаються, уточнюються, або продовжуються, і лише щодо тієї статті, яка стосується нерухомості, терміни скорочуються. Скажіть, будь ласка, чим це викликано?”

У відповідь Хусаїнов назвав кілька причин. Спочатку він послався на “оперативну обстановку” та звернення керівників окупованих регіонів. За його словами, вони повідомляли про значну кількість фальсифікацій у документах, що подавалися громадянами для реєстрації прав. Конкретної статистики щодо кількості виявлених фальшивих документів, їхньої частки серед усіх заяв та регіонів, де це було виявлено, Хусаїнов не надав.

Далі він пояснив, що скорочення терміну необхідне для “спонукання громадян до активної реєстрації” — тобто, щоб стимулювати людей більш активно оформлювати свої права в російській системі.

Свою відповідь він підсумував словами: “Ми вважаємо, що з 2022 року часу було більш ніж достатньо для того, щоб зареєструвати свої права”.

Пропозиції депутатів про повернення старого терміну

Після скорочення терміну до 1 липня 2026 року, вже за кілька місяців, у Державній Думі з’явилася пропозиція відновити попередню дату. 13 квітня 2026 року група депутатів на чолі з Сергієм Мироновим внесла законопроєкт № 1205311-8. Вони запропонували знову дозволити подання документів до 1 січня 2028 року.

У пояснювальній записці до цього законопроєкту автори посилалися на численні звернення громадян, які стикаються з труднощами у підтвердженні права власності. Серед причин зазначалися високе навантаження на багатофункціональні центри (МФЦ) та нотаріусів, втрата документів внаслідок бойових дій, необхідність відновлення прав через суд, а також складнощі з оформленням документів для військовослужбовців, евакуйованих осіб та тих, хто проходить реабілітацію. Також у документах згадувалися обстріли та атаки безпілотників, які ускладнюють особисту участь громадян у юридичних процедурах.

Автори законопроєкту прямо вказали, що продовження терміну необхідне, зокрема, щоб запобігти визнанню житлових приміщень “безхазяйними” та захистити права власників і спадкоємців.

Незважаючи на цю аргументацію, Росія не погодилася повернути початковий термін.

Перегляд терміну: до 1 січня 2027 року

4 серпня 2026 року президент РФ підписав новий Федеральний конституційний закон № 4-ФКЗ. Ним для окупованих частин Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей дата 1 липня 2026 року була замінена на 1 січня 2027 року. Ці зміни закріплені у статті 12.

Нові правила поширюються на правовідносини, що виникли з 1 липня. Продовження терміну з’явилося у фінальному документі не одразу. За повідомленням Росреєстру, поправки щодо нерухомості були внесені лише під час підготовки законопроєкту до другого читання. Авторами цих поправок були перший заступник голови Ради Федерації Андрій Яцкін та голова комітету Держдуми з державного будівництва та законодавства Павло Крашенінніков.

Після підписання закону російський віцепрем’єр Марат Хуснуллін пояснив продовження терміну тим, що частина громадян не встигла подати документи та потребує додаткового часу.

У повідомленні Росреєстру наведено слова віцепрем’єра: “Продовження терміну дозволить завершити оформлення нерухомості… тим громадянам, які не встигли раніше подати документи”.

Подібну риторику почали використовувати й окупаційні органи влади на захоплених Росією територіях.

Справжні причини зміни термінів реєстрації

Видання “Свої” поспілкувалося зі старшим юристом благодійної організації “Схід SOS” Анатолієм Колесніковим щодо питань, пов’язаних зі збереженням житла на тимчасово окупованих територіях, та попросили його пояснити, навіщо російська влада змінює терміни перереєстрації.

“До нашої організації зверталися переселенці з питаннями щодо збереження житла на тимчасово окупованих територіях, але таких звернень було небагато. Зараз таких запитів немає. З конкретних випадків, була ситуація, коли у людини мати залишилася на окупованій території, а сама людина має частку в будинку. Звісно, вона не може нічого зробити самостійно, бо не є повною власницею. Проте вона регулярно отримує листи від окупаційної влади з повідомленнями про підселення до неї тих, хто потребує житла. Єдине, що залишається — фіксувати все задля доказів”, — розповідає Анатолій Колесніков.

Щодо зміни термінів, юрист зазначає, що всі ці рішення є багаторівневими діями, спрямованими на легалізацію та закріплення російської влади на тимчасово окупованих територіях України.

“Російська влада сама пояснює, що так вони хочуть прискорити введення нерухомості в обіг. Але для судових процедур це значно ускладнює процес повернення житла. Ніхто не знає, як відбуватиметься цей процес після деокупації. Наприклад, історія країн Балтії, коли після здобуття незалежності вони повернули всі об’єкти тим, хто володів ними до радянської окупації. В Україні такої практики не було, тому оцінювати зараз щось дуже складно. Якою буде процедура перехідного правосуддя — невідомо.

Наразі на тимчасово окупованих територіях робиться все для закріплення окупаційної влади. Там виявляють “безхазяйні” квартири та будинки, щоб розмістити там своїх військових, лікарів, вчителів тощо. Але не тільки — також щоб ідентифікувати нелояльних до російської влади українців, які не оформлюють російські паспорти, і відібрати їхнє житло. Безкоштовна експропріація майна громадян України на окупованих територіях є воєнним злочином. І російська влада втягує у цей злочин своїх громадян, надаючи їм експропрійоване житло”, — пояснює юрист.

Безкоштовна експропріація майна громадян України на окупованих територіях є воєнним злочином. І російська влада втягує у цей злочин своїх громадян, яким дає експропрійоване там житло

Анатолій Колесніков також наголошує на невизначеності щодо того, чи гарантує перенесення термінів оформлення житла на ТОТ за українськими документами, що ці власники зможуть надалі проживати у своїх будинках чи квартирах.

“Згідно з міжнародним правом, тимчасово окуповані території України є територіями, де закони Російської Федерації не діють, оскільки це окупована територія. Фактично це територія беззаконня, і там ніхто не може отримати жодних гарантій”, — зазначає Анатолій Колесніков.

Він наполегливо радить тим, хто має намір їхати на окуповані території для вирішення майнових питань, утриматися від цього.

“Така поїздка може стати квитком в один кінець. Адже єдиний шлях — через фільтраційні пункти у Шереметьєво. Ймовірність пройти фільтрацію там є надзвичайно низькою. Навіть якщо громадянин України опиниться на окупованій території, яка ймовірність того, що він не потрапить “на підвал”? Ми не радимо так ризикувати, адже життя і свобода набагато цінніші.

Натомість радимо всім фіксувати все, що стосується житла, привести у порядок документи, відновити їх, якщо вони втрачені — вжити заходів для реєстрації права власності за архівними даними та відомостями БТІ, або визнати право власності у судовому порядку. Внести відомості про право власності до Реєстру речових прав. Якщо ваша квартира чи будинок визнані “безхазяйними” в окупації — подати заяву до Нацполіції за статтею 438 Кримінального кодексу України, яка передбачає відповідальність за порушення правил та звичаїв ведення війни. Фіксуйте, якщо є така можливість, усе, що відбувається з вашим житлом в окупації. А також обов’язково подавайте заяви до Міжнародного реєстру збитків, щоб у майбутньому отримати компенсацію. Якою і коли вона буде — невідомо, але це можна робити вже зараз, оскільки Реєстр передбачає категорію компенсацій за тимчасову втрату доступу до майна”, — радить юрист.

Дивіться Свої на YouTube