Купівля нерухомості в різних країнах: плюси, мінуси та підводні камені

Купівля нерухомості за кордоном цікавила українців завжди, а під час війни цей інтерес лише посилився. Адже зараз це не лише спосіб диверсифікувати ризики та інвестувати заощадження, а й можливість придбати дах над головою у безпечній країні.

Для нас головна складність при купівлі нерухомості за кордоном полягає в тому, що в більшості випадків потрібно підтвердити походження грошей. А зробити це з огляду на те, що більше половини нашої економіки перебуває в тіні, можуть одиниці. Але навіть якщо десь і можна обійти це правило, складнощів додають обмеження щодо переведення та провезення валюти за кордон.

Одним словом, купівля нерухомості за кордоном – завдання для нас навіть не з однією, а із двома зірочками. А втім, ніщо не заважає дізнатися, скільки коштує житло в Європі чи Туреччині, чи справді так складно його купити і з якими шахрайськими схемами можна при цьому зіткнутися.

Польща

Ціни на польську нерухомість зростають, але навіть незважаючи на це, українці залишаються одними з найактивніших іноземних покупців польських «квадратів». Причому купують як для себе, так і для здавання в оренду.

Оскільки для купівлі нерухомості в Польщі треба підтверджувати доходи, більшість українських покупців – це, як правило, люди, які проживають та працюють у Польщі кілька років.

Найпопулярніші та, відповідно, найдорожчі польські міста – Варшава, Краків, Вроцлав, Лодзь, Познань, Гданськ. Ціни тут кусаються. За скромну квартиру площею 26 квадратів у польській столиці доведеться викласти в еквіваленті понад 80 тис. євро, за двокімнатне житло площею 35 кв. м – 115-120 тис. євро.

До плюсів купівлі житла у Польщі можна сміливо віднести територіальну та ментальну близькість цієї країни до України, а також той факт, що купувати житлову нерухомість у Польщі українці можуть на тих же умовах, що й поляки, якщо тільки не йдеться про прикордонну зону.

Для того, щоб вибрати об’єкт нерухомості, можна звернутися до рієлторів, а можна самостійно пошукати на спеціалізованих сайтах – otodom.pl, gratka.pl, olx.pl, szybko.pl, domiporta.pl. Після цього експерти радять скористатися допомогою юриста для перевірки об’єкта на наявність заборгованості або, скажімо, неоплачених податків.

Під час укладання попереднього договору купівлі-продажу потрібно буде сплатити завдаток у розмірі 5-10% вартості об’єкта. У договорі зазначається порядок розрахунків між сторонами, розмір завдатку, вартість нотаріальних послуг, форми оплати за договором. У разі розірвання договору з вини покупця завдаток залишається у продавця.

Повне переоформлення квартири відбувається після укладання основного договору. Усі угоди з нерухомістю у Польщі підлягають обов’язковій державній реєстрації та проводяться за допомогою нотаріуса. Нотаріус оформлює акт, що підтверджує право володіння власністю, оформлює оплату податку на перехід права власності, вносить зміни про власника нерухомості, подає всі необхідні документи до контролюючих органів.

Купуючи житло в Польщі, можна скористатися іпотечним кредитом. Для цього потрібна наявність карти побуту, картки поляка або картки резидента, також номер PESEL (аналог нашого ідентифікаційного коду).

Умови іпотеки загалом стандартні: дохід від 2 тисяч євро в еквіваленті, початковий внесок від 20%, позитивна кредитна історія. Термін кредитування становить 25-35 років, кредитна ставка – близько 8%.

При купівлі нерухомості в іпотеку дев’ять із десяти покупців користуються послугами фінансових консультантів, які допомагають із вибором банку з найкращими для клієнта умовами, а також із підготовкою та поданням заяви. Особливо приємно, що їхні послуги для потенційних позичальників є безкоштовними, свою винагороду вони отримують від банків.

Купити нерухомість у Польщі можна тільки за безготівковим розрахунком та лише за місцеву валюту. Тому для початку доведеться відкрити рахунок у польському банку і туди переказати кошти, конвертувавши їх у злоті. І слід бути готовим підтвердити походження грошей.

Якщо людині все ж таки вдалося купити квартиру в Польщі і при цьому не підтверджувати походження коштів, радіти такій удачі зарано. Згідно з польськими законами, податкові органи протягом 5 років можуть запитати, звідки покупець взяв гроші. І якщо документального підтвердження не буде, щонайменше з усієї суми доведеться заплатити податок на прибуток. Втім, знайомі в Польщі запевняють, що це ще не найгірший розвиток подій, і в такому разі квартиру можуть конфіскувати.

Також до мінусів можна віднести затратність за часом: за оцінками експертів, процес купівлі житла іноземцем у Польщі займає до пів року.

Німці вважають за краще житло орендувати – проблем набагато менше, ніж із власною квартирою. Photo by Sean Gallup/Getty Images

Німеччина

Дочка моїх друзів мешкає в Німеччині вже п’ять років, і на всі спроби батьків купити їй квартиру відповідає категоричною відмовою. Якщо додати до цього, що за статистикою, незважаючи на всі проблеми з орендою, половина німців живуть у орендованому житлі, а не у своєму, починають терзати невиразні сумніви: з покупкою нерухомості в Німеччині явно не все так просто.

Середня вартість нерухомості в Німеччині складає 2600-4000 євро за квадрат. І якщо житло в Берліні цілком укладається у середні показники по країні, то, наприклад, у Мюнхені доведеться викласти понад 7 тис. євро за квадратний метр. Купити житло за готівку у Німеччині не можна.

Але справа не лише у цінах. Якщо погуглити «купівля нерухомості в Німеччині», пошуковик одразу видає мінуси, ризики та небезпеки. І це при тому, що переважна більшість недосвідчених покупців упевнена: де-не-де, а в законослухняній Німеччині ніяких ризиків бути не повинно!

Отже, головна порада, яку дають усім покупцям нерухомості в Німеччині, – це в жодному разі не купувати житло дистанційно, і навіть більше того: особисто оглянути його як у денний, так і у вечірній час. Якщо ви побачите, що об’єкт вимагає серйозного ремонту, краще не вплутуватися і відразу відмовитися.

Не зайвим буде звернутися до незалежного оцінювача, який назве реальну вартість з урахуванням усіх факторів: розташування, стан об’єкта та інших нюансів. Наприклад, іноземцю, який не знає тонкощів німецького законодавства, можуть запропонувати нерухомість за суперпривабливою ціною, пояснивши знижку необхідністю термінового переїзду. Насправді в будинку може проходити, скажімо, капітальний ремонт, і новому власнику – тобто покупцю – доведеться викласти кругленьку суму. Справа в тому, що у Німеччині питання щодо заміни комунальних систем, поточного ремонту обговорюються на загальних зборах мешканців, а після голосування витрати розподіляються на всіх власників.

Всі покупки в Німеччині здійснюються через нотаріуса, але не варто розраховувати, що до його обов’язків входить відстоювання інтересів покупця. Нотаріус перевірить контракт з погляду німецького законодавства, зачитає його вголос та відповість на всі запитання, а рішення залишається за вами. Тому найняти на підписання договору перекладача не просто бажано, а конче необхідно, щоб потім не було боляче.

І, нарешті, купівля нерухомості завжди має на увазі додаткові обов’язкові витрати, і в Німеччині вони виллються в 12-15% від вартості об’єкта.

До необов’язкових належить перевірка «чистоти» об’єкта. Щоб не вирішувати проблеми, що розкрилися після покупки, експерти радять попередньо провести експертизу з юридичної, технічної, фінансової та податкової сторін питання.

Болгарія

Низькі ціни – це найвагоміший із факторів, що визначають попит на болгарську нерухомість. Квартири-студії в одну-дві сотні метрів від моря стартують від 25-28 тис. євро – мабуть, таких цін немає більше ніде. Додайте до цього цілком прийнятні ціни на їжу, транспорт, різні послуги – і ви зрозумієте, що так приваблює у Болгарії мешканців Східної Європи.

Але купівля житла в Болгарії іноземцями – це саме той випадок, коли треба бути насторожі. Наприклад, рекламні буклети розкажуть вам, як у країні будують дороги та розвивають інфраструктуру, але промовчать про те, що це практично не стосується болгарської глибинки.

Неприємний момент може очікувати покупця і в оцінці розміру квартири. Необізнані покупці бувають чимало здивовані, побачивши, що реальна площа квартири виявляється набагато меншою за ту, що заявлена ​​в документах. Це пояснюється тим, що до житлової площі в Болгарії включаються частки загальних приміщень (сходових кліток, ліфтів), площа терас і навіть товщина зовнішніх стін квартири!

Занадто дешева квартира має насторожити навіть у Болгарії. Це може свідчити про погане розташування, незручне планування, старість будівлі, проблеми з документами. Така квартира не просто не приносить доходу, а буквально з кожним місяцем втрачає ціну.

Залучаючи покупців сучасним дизайном і різноманітністю послуг, що надаються, ЖК можуть «забути» розповісти, що витрати на обслуговування непомірно високі і можуть досягати до 1000 євро на рік.

Величезна незручність пов’язана з тим, що більшість житлової нерухомості на болгарських курортах призначена для сезонного проживання. У зв’язку з цим при покупці квартири влітку можна не здогадатися, що взимку до найближчого продуктового магазину, що працює, доведеться йти пару кілометрів. Або, наприклад, що квартира через занадто близьке розташування до моря взимку буде нестерпно холодною та сирою.

А вибираючи квартиру для цілорічного проживання взимку, можна, наприклад, не звернути увагу, що апартаменти розташовані безпосередньо над великим галасливим рестораном просто тому, що в несезон він закритий.

І, нарешті, останніми роками у Болгарії набудували так багато житла, що забезпечити заповнення апартаментів навіть у сезон дуже непросто. Не дивно, що багато хто намагається позбутися болгарських квартир і виставляє їх на продаж – звідси й низькі ціни.

Столиця Естонії – Таллінн – одне з найпопулярніших місць, де іноземці купують нерухомість. Зображення falco із сайту Pixabay

Естонія

Закони Естонії досить лояльні до іноземців, які бажають придбати нерухомість у країні. Обмеження накладаються лише на нерухомість у прикордонних зонах, на островах, а також на землі сільськогосподарського призначення та лісові угіддя, площа яких більша за 10 гектарів.

Розкид цін на ринку Естонії дуже широкий: від 9-10 тис. євро за квартиру або навіть будинок із ділянкою в провінції або на хуторі до 2–3 тис. євро за квадрат в історичному центрі Таллінна. Найпопулярнішими у покупців та орендарів містами в Естонії є Таллінн, Тарту та Пярну.

В Естонії шукати пропозиції можна самостійно на популярних порталах для пошуку нерухомості – www.kv.ee, www.city24.ee та інших. Тим, хто не хоче витрачати свій час на пошуки, можна звернутися до рієлторської агенції та заплатити комісію за послуги.

В Естонії без запевнення у нотаріуса не може обійтися навіть попередній договір (оформлення якого, до речі, може затягнутися на 3-4 тижні), не кажучи про остаточне. При оформленні договору через нотаріуса проводиться перевірка і продавця, і покупця. Також у присутності нотаріуса відбуваються всі розрахунки всередині угоди, включаючи перший внесок. Якщо покупець хоче забезпечити собі безпеку, йому слід скористатися нотаріальним депозитом, який становить 10-20% вартості угоди. Якщо покупець з якихось причин відмовляється від придбання об’єкта, то із суми депозиту буде утримано до 10%, що, погодьтеся, цілком по-божому.

Гроші також зазвичай передають через нотаріуса. Цікаво, що в теорії заплатити можна і готівкою, але це не слід розглядати як ухиляння від перевірки походження коштів. Справа в тому, що чинний в Естонії закон про протидію відмиванню грошей та фінансуванню тероризму поширюється і на фірми, які займаються купівлею-продажем нерухомості. Якщо йдеться про великі суми готівки, то Бюро даних про відмивання грошей з’ясовує, йдеться про підозрілі угоди чи ні. І можете не сумніватися: агентство нерухомості обов’язково передасть в бюро інформацію про угоду.

При цьому саме агентство нерухомості зі свого боку також цікавиться у клієнта походженням грошей, фіксує його пояснення і настійно радить все ж таки зробити оплату через банк. Звісно, ​​потім перевіркою походження грошей вже починає займатися і банк.

Загалом спробувати провернути угоду за готівку в Естонії означає привернути до себе пильну увагу всіх служб. Не дивно, що угоди за готівку в секторі нерухомості Естонії є вкрай рідкісними випадками.

Туреччина

Сьогодні у багатьох містах Туреччини розгорнуто активне будівництво нових житлових комплексів, причому багато хто з них здається «під ключ». При виборі об’єкту експерти радять насамперед звертати увагу на якість споруди, відстань до моря, а також наявність інфраструктури у ЖК: сауни, басейни, фітнес-центри, дитячі майданчики, зони для барбекю, кафе та ресторани тощо.

Величезним плюсом покупки нерухомості в Туреччині є можливість купити квартиру за готівку.

Другий не менший плюс полягає в тому, що договір купівлі-продажу можна укласти як турецькою, так і російською мовою.

Третій плюс – швидкість та простота оформлення угоди. Покупку можна оформити буквально за кілька днів, причому іноземний власник отримує ті ж права на володіння нерухомим майном, що й турки.

Купуючи квартиру в Туреччині, можна розраховувати як на іпотечний кредит (6-9% річних), так і на безвідсоткову розстрочку забудовника.

Додаткові витрати при купівлі нерухомості в Туреччині будуть нижчими, ніж у Європі: в середньому вони становлять 5-7% від ринкової ціни квартири.

Також до плюсів можна віднести той факт, що після оформлення договору купівлі-продажу, іноземець може за бажанням отримати дозвіл на проживання строком на один рік з правом його продовження необмежену кількість разів. Через п’ять років, якщо власник проживав у країні не менше  пів року за рік, можна претендувати на громадянство. А при купівлі житла в Туреччині на суму понад 250 тис. доларів можна оформити громадянство за прискореною процедурою.

Основний мінус купівлі житла в Туреччині полягає у досить великій ймовірності нарватися на шахраїв. Як правило, такі проблеми виникають у іноземців, які, не бажаючи сплачувати за послуги рієлтора, самостійно займаються пошуком  житла без знання мови та місцевого законодавства.

Одна з популярних місцевих шахрайських схем полягає в тому, що недобросовісні забудовники продають квартири, які за законом належать власнику земельної ділянки, на якій збудовано будинок, і така угода згодом виявляється незаконною. А, наприклад, низька вартість житла в курортному місті, швидше за все, означає надхмарну вартість обслуговування комплексу.

Словом, послуги агентства нерухомості з гарною репутацією, великим досвідом роботи та позитивними відгуками клієнтів у будь-якому випадку виявляться дешевшими, ніж зустріч із шахраями.

Один із мінусів купівлі житла у Грузії – зараз тут дуже багато росіян, які почали скуповувати квартири. Фото: pxfuel.com

Грузія

Купівлю квартир у Грузії українці відкрили для себе кілька років тому. У приморському Батумі почалася активна забудова, і реклама на українському радіо крутилася місяцями не перестаючи.

Плюси купівлі житла в Грузії незаперечні: проста процедура оформлення та купівлі, низькі податки та збори, до того ж довідка про походження доходів не потрібна.

Умови купівлі такі, що, здається, це житло доступне всім: невеликі апартаменти за 200 метрів від моря можна купити за 40 тис. доларів, при цьому перший внесок лише 10%, та ще й забудовники пропонують безвідсоткову розстрочку. Пропозицій – десятки і навіть сотні.

У Тбілісі ціни за останній рік підскочили – тут вартість невеликих апартаментів у центрі становитиме щонайменше 80 тис. доларів.

Про мінуси купівлі житла в Грузії мені розповів знайомий, який кілька років тому піддався на рекламні «договори» і придбав апартаменти в Батумі.

По-перше, це низька якість житла. Багато зроблено косо-криво (хоча до цього нам не звикати), потрібно бути готовим до того, що відразу після початку експлуатації може відвалитися шматок штукатурки або прорвати труби. І це не кажучи про те, що він купував житло на першій лінії, але два роки тому між його будинком та морем виросла величезна висотка і повністю перекрила гарний вигляд, за який він також заплатив.

По-друге, ні про яку окупність за 5 років, яку йому обіцяла реклама, не може бути й мови. Сезон у Батумі зовсім не цілий рік, і навіть не пів .року, до того ж влітку дуже часто субтропічний дощ йде цілодобово. Недарма раніше це місто називали сечовим міхуром Грузії. Самому жити в цій квартирі теж не варіант: у сезон у місті надто галасливо та брудно, у несезон – надто депресивно.

І, нарешті, мінус останнього року – це величезна кількість росіян, які втекли від війни.

P.S. Підсумовуючи, можна дати головну пораду: не можна купувати квартиру на емоціях і вірити на слово продавцю, який запевняє, що продає дешево за особистими обставинами. Швидше за все, така ціна говорить про неліквідні апартаменти.

Тим, хто думає про купівлю квартири з метою подальшого здавання в оренду, слід вивчити місцевий ринок оренди та порівняти його з потенційним туристичним потоком.

Якщо ж ви купуєте квартиру для себе, то спочатку варто деякий час пожити в цій країні, щоб перед таким важливим кроком зрозуміти, чи підходить вона особисто вам.

 

Источник: kp.ua