Після зими: Енергонезалежність стає ключовим фактором на ринку нерухомості

Сьогодні попит на житло формується не лише традиційними критеріями, як-от ціна, безпека та комфорт, а й новою, надзвичайно важливою характеристикою – енергетичною незалежністю.

У Києві, за свідченнями ріелторів, через тривалі перебої з електро- та теплопостачанням попит на вторинне житло скоротився приблизно на 40%. Власники нерухомості змушені або тимчасово знімати об’єкти з продажу, очікуючи кращих часів, або вдаватися до зниження цін – нерідко на 10-15%. Ще раніше, у грудні-січні, загострення комунальних та енергетичних проблем позначилося на ринку оренди, де попит впав на 15-35% залежно від району. Експерти прогнозують подальше зниження інтересу до первинної нерухомості та посилення конкуренції між забудовниками. У цій боротьбі переможе той, хто запропонує не лише комфортні помешкання, а й ефективні рішення для енергетичної автономії. Хоча це й піде на користь загальному житловому фонду, водночас вплине на собівартість будівництва, терміни здачі об’єктів та, безумовно, на кінцеву ціну квадратних метрів.

“Вторинний ринок” на паузі: покупці шукають “енергонезалежні” варіанти

Фахівці зазначають, що цього разу падіння попиту на вторинне житло не пов’язане зі зменшенням кількості потенційних покупців. Бажаючих інвестувати в “вживане” житло, особливо з фінансових міркувань, залишається чимало. Навіть більше, завдяки притоку внутрішньо переміщених осіб та розширенню програм пільгового кредитування, їхня кількість зростає.

Проте, переживши зиму, під час якої наявність квартири у сучасному будинку не гарантувала комфортного проживання через відключення світла та тепла, вимоги покупців суттєво змінилися.

Тому багато хто з потенційних власників вторинної нерухомості взяв паузу. Люди прагнуть назбирати більше коштів, знайти кращі варіанти, а головне – дочекатися певної стабілізації. В ідеалі – це підписання мирної угоди, або хоча б домовленостей про припинення атак на енергетичну інфраструктуру. Хоча останнє, звісно, не дає гарантій, що агресор не порушить угоду, і подібна ситуація не повториться наступної зими.

Додатково фахівці попереджають: навіть після завершення війни українцям ще кілька років доведеться жити в умовах графіків відключень електроенергії, а іноді й з перебоями в теплопостачанні.

З огляду на це, головним критерієм вибору житла стає мінімізація впливу можливих проблем в енергосистемі та централізованому теплопостачанні. Враховуючи це, шеф-редактор Ekvis Studio Володимир Гуцул окреслив умовний рейтинг типів нерухомості, які будуть користуватися попитом після цієї зими.

1. Приватний сектор: енергонезалежність та суттєві інвестиції

Найвище в рейтингу – індивідуальні будинки. Саме там найлегше досягти енергетичної автономності. Однак, навіть невеликий будинок у Києві та його околицях, як і біля більшості обласних центрів, коштує недешево. Це зумовлено не лише вартістю будівельних робіт, а й ціною земельної ділянки, яка нерідко сягає захмарних позначок.

Розмір капіталовкладень у приватний будинок може суттєво залежати від особливостей рельєфу та геології ділянки. Додаткові земляні роботи, укріплення фундаменту, облаштування дренажних систем – все це лягає на плечі власника. Натомість, при купівлі квартири в багатоквартирному будинку, фінансове навантаження розподіляється між усіма інвесторами. Проте, якщо різниця в ціні між квартирою та невеликим будинком незначна, все більше людей обирають саме будинок.

«Люди, ймовірно, переглянуть своє ставлення до квартир у багатоповерхівках і надаватимуть перевагу нерухомості в приватному секторі, де за аналогічні кошти можна облаштувати повністю енергонезалежне житло», – коментує голова Спілки споживачів комунальних послуг України Олег Попенко.

2. Будинки з ОСББ: колективна відповідальність та ефективність

За прогнозами Володимира Гуцула, зростатиме популярність і квартир у багатоповерхівках, де успішно функціонують об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

«За умови активної позиції голови та членів правління, такі будинки значно легше долали зимові випробування, незалежно від їхнього віку. Це стосується як наявності систем резервного живлення, придбаних за програмами підтримки, так і загального кращого стану будівель та оперативного реагування сантехніків і електриків на аварійні ситуації. Хоча, звісно, бувають винятки», – пояснює журналіст.

Це спонукає до прогнозу, що створення ОСББ у будинках, де досі зволікали, прискориться.

«Ця складна зима переконливо довела те, про що ми говоримо вже 11 років: ОСББ – це найкраща форма управління багатоквартирним будинком. Водночас, створити об’єднання співвласників вдалося лише меншості будинків», – констатує Гуцул.

Натомість, на думку Олега Попенка, ця зима вкотре продемонструвала, що здатність спільно протистояти проблемам не залежить від того, чи існує в будинку ОСББ, чи ні.

«Найважливіше – наявність свідомих людей, які готові займатися питаннями енергоефективності та енергонезалежності та мотивувати інших. Або ж потрібен компетентний управитель. Я можу назвати сотні ОСББ, де робота фактично не ведеться. У моєму будинку ОСББ також функціонує, але інвертор з акумуляторами почали купувати лише тоді, коли температура в квартирах впала нижче 15 градусів. На жаль, у багатьох будинках нагальні питання вирішуються лише за умов крайньої необхідності, незалежно від форми організації мешканців», – зазначає експерт.

Водночас він визнає, що можливості ОСББ щодо залучення коштів та участі в державних і муніципальних програмах дійсно зросли.

Директор Аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко погоджується, що цьогорічні комунальні випробування навчили значну частину українців діяти злагоджено для вирішення спільних проблем.

«Люди усвідомлюють, що розв’язання побутових проблем, таких як відсутність світла, води чи тепла, значно ефективніше відбувається гуртом. ОСББ є однією з найпоширеніших форм такої згуртованості. Проте, навіть там, де об’єднань немає, мешканці активно кооперуються: створюють будинкові чати, обмінюються інформацією, обговорюють шляхи виходу зі складних ситуацій. Єдиний спосіб подолати проблеми – це об’єднатися. Тому, я вважаю, тенденція до активнішого створення ОСББ або, принаймні, посилення згуртованості мешканців, навіть без формального об’єднання, зберігатиметься», – прогнозує Сергієнко.

3. Квартири з газовими котлами: обмежені можливості та питання безпеки

Іншим потенційно вигідним варіантом є будинки з індивідуальним газовим опаленням. Це можуть бути як багатоповерхівки (найчастіше 3-6 поверхів) з газовими котлами у кожній квартирі.

«До нас зверталися численні знайомі з проханням порекомендувати подібні будинки в Києві, проте були дуже розчаровані, адже таких споруд у столиці майже немає. Для роботи котла, звичайно, потрібна система резервного живлення, але враховуючи його відносно низьке споживання (до 100 Вт), це не є суттєвою проблемою», – зазначає Гуцул.

Олег Попенко нагадує, що встановлення індивідуального газового опалення в квартирах пов’язане з низкою складнощів: питання безпеки, технічні аспекти та потенційне зростання вартості газу.

«Необхідно прокладати газові магістралі, встановлювати газорегуляторні пункти біля кожного будинку для забезпечення необхідного тиску. Додатково виникають питання щодо екологічних норм, безпеки експлуатації, відведення продуктів згоряння з кожної квартири. Тому, на мою думку, встановлення газових котлів у квартирах – це радше минуле. Реалізація таких проєктів у Києві чи інших великих містах, особливо для багатоповерхових будинків, є малоймовірною», – вважає експерт.

Хоча такі житлові комплекси активно будувалися в містах-супутниках столиці ще з 2014-2015 років, через поточні проблеми з газопостачанням масового поширення нових проєктів очікувати не варто.

Інший, більш безпечний та зручний варіант – будинки з власними газовими котельнями. Це, як правило, новобудови, де встановлено генератори та сонячні станції з акумуляторами для забезпечення роботи котелень, які постачають мешканцям опалення та гарячу воду.

Однак вартість квартир у таких комплексах зазвичай є доволі високою, що робить їх доступними не для всіх.

На думку Попенка, хоча частина потенційних покупців житла й буде уважніше ставитися до питань енергоефективності та енергонезалежності, загальний тренд, орієнтований на ціну, суттєво не зміниться.

«Підвищення вимог до таких параметрів нерухомості, як енергонезалежність, стосується дуже вузького сегмента покупців. Адже багато українців, навіть скориставшись пільговим кредитуванням, не мають змоги придбати квартиру від забудовника в преміальному комплексі з сонячною станцією на даху та повністю автономними системами життєзабезпечення. Тому ми навряд чи побачимо бум попиту на такі помешкання найближчим часом, особливо враховуючи ймовірне підвищення цін для покриття додаткових витрат забудовників», – прогнозує експерт.

4. Малоповерхова забудова: незалежність від електромережі для води та тепла

Більш бюджетною альтернативою є будинки невисокої поверховості (до дев’яти поверхів), де циркуляція води та теплоносія не залежить від електропостачання. Володимир Гуцул зазначає, що в деяких випадках вдалося модернізувати й 10-16-поверхівки, які тепер також функціонують без насосів.

Ще один варіант – термомодернізовані старі будинки та новобудови з сучасним утепленням.

«Будинки першої категорії, як правило, мають ОСББ, що автоматично виводить їх у топ затребуваної нерухомості. Багатоповерхівки другої категорії довше зберігали тепло під час відсутності опалення. Однак, якщо в новому будинку немає ефективного ОСББ або адекватної керуючої компанії, краще триматися від нього подалі», – радить Володимир Гуцул.

Водночас Олександр Сергієнко звертає увагу на ще одну актуальну тенденцію: все більше киян переїжджають до передмістя. І далеко не всі – у приватні будинки. Поблизу столиці активно будуються сучасні житлові комплекси з високим рівнем автономності, а вартість квадратного метра там значно нижча, ніж навіть на вторинному ринку Києва. До того ж, фактор безпеки відіграє важливу роль.

«Ще в перший рік повномасштабного вторгнення активно відновлювалося житлове будівництво в містечках і селах довкола Києва. Ця тенденція зберігається. Люди прагнуть перебратися за місто, сподіваючись на більшу безпеку, хоча й передмістя іноді зазнають обстрілів», – зазначає директор Інституту міста.

Аналізуючи вплив нинішньої зими на ринок нерухомості, він нагадує, що й раніше в столиці існували мікрорайони, де продаж або оренда квартир під час війни були вкрай ускладнені. Йдеться про квартали поблизу місць частих обстрілів, наприклад, біля станції метро «Лук’янівська». Тепер до цих «проблемних» зон додалися будинки, які після масованих російських атак тижнями залишалися без електроенергії та тепла. Це стосується сотень багатоповерхівок у Дніпровському та Дарницькому районах, а також на Троєщині, Теремках і частково на Печерську.

Водночас, навіть у будинках, які найбільше постраждали від браку тепла, експерти не прогнозують надто різкого зниження цін. Отже, загалом, за їхніми висновками, зараз спостерігається радше тимчасова пауза в ринковій активності, аніж реальне падіння ринку столичної нерухомості.

Владислав Обух, Київ

Порада від Business News:

Ця інформація є надзвичайно корисною для всіх, хто планує придбати або орендувати житло в Україні, особливо після досвіду минулої зими. Вона допомагає зрозуміти, які фактори стають пріоритетними при виборі нерухомості, і на що звернути увагу, щоб забезпечити собі комфорт та безпеку в умовах можливих перебоїв з енергопостачанням. Аналіз різних типів житла та їхніх переваг дозволить прийняти обґрунтоване рішення.

Дізнатися більше на: www.ukrinform.ua