Розстрочка витісняє державну іпотеку: як українці купують нове житло у 2025 році

За три роки існування державної іпотечної програми «єОселя» український ринок нерухомості сформував ефективну альтернативу – розстрочки від забудовників. Ці опції виявилися значно гнучкішими, оперативнішими та доступнішими для ширшого кола громадян, ніж державні ініціативи з їхніми суттєвими обмеженнями.

Динаміка програми «єОселя»

Програма стартувала у жовтні 2022 року, видавши 470 кредитів – це сталося на тлі повномасштабної війни та відносно пізнього запуску.

У 2023 році спостерігалося вибухове зростання – 5855 кредитів (+1145.74%). Такий стрибок був зумовлений високим попитом з боку пільгових категорій (військові, медики, ВПО) та активною промоційною кампанією.

Проте, у 2024 році темпи зростання сповільнилися до 45.43% (8515 кредитів). Незважаючи на докапіталізацію на 20 мільярдів гривень (приблизно 487 млн доларів США) та розширення категорій учасників (IT, молодь), програма зіткнулася зі значною бюрократією – близько 70-90% звернень отримували відмову.

За перші 9 місяців 2025 року програма «єОселя» видала 5406 кредитів. Це становить 63.48% від загальної кількості кредитів за весь 2024 рік, демонструючи спад на 20.78% порівняно з аналогічним періодом минулого року.

За прогнозами аналітиків групи компаній DIM, якщо середньомісячний темп видачі (600 кредитів) збережеться, до кінця року загальна кількість кредитів становитиме 7,2–8 тисяч, що приблизно відповідатиме показникам 2024 року.

Для відновлення темпів програми до рівня 2024 року необхідне спрощення процедур або додаткове фінансування.

Загалом за весь період дії програми (жовтень 2022 – жовтень 2025) видано 20 773 кредити на загальну суму 35 мільярдів гривень (приблизно 848 млн доларів США). Середня вартість придбаної нерухомості становить 2,35 мільйона гривень (приблизно 56,9 тис. доларів США), середня вартість квадратного метра – 39 947 гривень (приблизно 967 доларів США), а середня площа – 57,4 квадратних метра. Ці показники свідчать про орієнтацію програми на сегменти економ та комфорт-класу.

Географія та профіль позичальників

Майже половина всіх угод за програмою «єОселя» (49,7%) припадає на Київ та Київську область, де ринок нерухомості залишається найбільш ліквідним та концентрує найбільший попит. Далі за обсягами йдуть Львівська (6,1%), Івано-Франківська (4,7%) та Одеська (4,5%) області. У прифронтових регіонах (Харківська, Запорізька, Сумська) частка угод не перевищує 1% через високі воєнні ризики, зокрема ймовірність пошкодження житла, та ускладнене кредитування.

У 2025 році програма «єОселя» значно розширила коло потенційних учасників порівняно зі стартом у 2022 році.

Пільгові кредити під 3% доступні для військовослужбовців, співробітників правоохоронних органів, медиків, педагогів, науковців, ветеранів війни, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та сімей загиблих. Ці категорії становлять 60–70% усіх звернень. Серед них 76% – це військові та силовики, по 20% – медики та освітяни, 4% – науковці.

Кредити під 7% призначені для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), IT-спеціалістів, працівників бюджетної сфери, молодих сімей (до 35 років), а також громадян, які не мають власного житла або мають житло з площею менше встановленої норми. На цю категорію припадає 25-30% схвалених заявок.

Однак, за весь період дії програми «єОселя», ВПО отримали лише 14% кредитів, ветерани – 7%, а інші категорії – 79%.

Попри розширення програми у 2025 році, вона залишається недоступною для значної частини громадян через жорсткі вимоги та бюрократичні процедури. Лише 10–30% заявок схвалюються на етапах автоматизованого відбору в застосунку «Дія» та банках.

Понад 70–90% відмов відбуваються на різних етапах перевірки: подання заявки в «Дію», невідповідність пільговим критеріям, помилки або неповнота документів, перевірка банком, акредитація об’єкта, нотаріальне оформлення, страхування, вікові обмеження, підтвердження офіційних доходів, наявність іншого житла та воєнні ризики (особливо для прифронтових регіонів).

Для осіб, які не підпадають під пільгові категорії, зокрема підприємців та неофіційно працевлаштованих, шанси отримати кредит за державною програмою мінімальні. Це робить її доступною лише для 10–15% потенційних позичальників.

Розстрочка: нова реальність ринку нерухомості

Поки державна програма «єОселя» залишається бюрократичною та обмеженою певними категоріями, ринок нерухомості самостійно сформував гнучку альтернативу – розстрочки від забудовників. За кілька років ці інструменти фактично замінили іпотеку як основний спосіб придбання житла в новобудовах. Вони стали більш гнучкими, швидшими у погодженні та не мають жорстких категорійних обмежень, що робить їх ключовим конкурентом державної іпотеки.

У 2025 році розстрочка від забудовників охоплює 65–90% угод з придбання нового житла, тоді як частка державної іпотеки становить лише 5–15%.
Причини такого домінування є очевидними:

• Простота та оперативність: Рішення приймається без складних банківських перевірок, безпосередньо із забудовником, зазвичай протягом 1–2 днів.
• Гнучкі умови: Можливість першого внеску від 10–20%, акції з 0% ставкою, подовжені терміни до 5–7 років.
• Маркетинг та конкуренція: Девелопери активно використовують розстрочку як інструмент, що фактично замінив банківський кредит. Покупці сприймають її як власну, зручну систему фінансування.
• Фіксація ціни: Вартість житла фіксується у гривні, що захищає покупців від інфляційних процесів та коливань валютного курсу.

Завдяки цьому до 80% українців, які не відповідають критеріям програми «єОселя», мають можливість придбати квартиру саме в розстрочку.

За перші 9 місяців 2025 року було укладено близько 10–15 тисяч угод з розтермінуванням. Попит на розстрочки в сегменті комфорт-класу зріс на 30%. Приблизно 40% усіх звернень до відділів продажів у цьому сегменті стосуються саме програм розстрочки.

Щоб підтримувати попит та залучати клієнтів, забудовники у 2025 році продовжили терміни розстрочок та зменшили розмір авансових платежів. Провідні девелопери столичного регіону пропонують подовжені програми розстрочки до 5-7 років. Деякі компанії надають безвідсоткові періоди (0%) без прихованих платежів та з можливістю дострокового погашення. Це стало ключовим трендом року. Водночас, вартість квартир при оформленні розстрочки може бути вищою на 5–10%, що компенсує забудовнику відсутність відсоткових платежів.

За даними аналітиків групи компаній DIM, попит на довготривалі програми розстрочки зріс на 25–30%, особливо у класі комфорт. Покупці готові сплачувати вищі щомісячні платежі заради швидкого оформлення угоди та відсутності перевірок їхнього фінансового стану.

«Розстрочка стала «новою валютою ринку» та перетворилася на основний механізм купівлі житла в новобудовах. Вона швидша, гнучкіша та зрозуміліша для покупця, ніж державна іпотека. Саме тому понад дві третини продажів новобудов у 2025 році відбуваються через розтермінування», – підкреслюють експерти DIM.

 

Дата: 28.10.2025 Джерело: DIM