Київська первинна нерухомість 2025: Тихе відновлення та структурні зміни

Понад десятиліття компанія City One Development системно аналізує ринок житлової нерухомості столиці. Ґрунтуючись на власній базі даних, фахівці компанії регулярно моніторять ціни на новобудови, вивчають динаміку попиту та пропозиції, структуру ринку та поведінку потенційних покупців.

Підсумки 2025 року дозволяють оцінити не лише цифрові показники, але й глибинні трансформації, що відбуваються з первинним ринком нерухомості Києва вже четвертий рік повномасштабної війни.

Загальна картина: Спокійне відновлення

2025 рік для первинного ринку житла Києва позначився як період стабільного, але нестрімкого відновлення. Ажіотажного попиту не спостерігалося, однак і стагнації не було. Після кількох років невизначеності покупці почали обережно повертатися на ринок, роблячи вибірковий вибір на користь якості, надійності забудовника та реалістичних термінів реалізації проєктів.

Середня вартість квадратного метра на первинному ринку станом на кінець 2025 року становила $2011 (приблизно 84 600 грн), що на 3,3% більше, ніж роком раніше. Водночас, курс долара за цей період зріс лише на 1% і склав 42,07 грн/$.

Ціни зростали помірно, але впевнено. Це свідчить про те, що зростання зумовлене реальним попитом та обмеженою пропозицією якісних об’єктів, а не спекулятивними очікуваннями.

Ціноутворення: Дві фази зростання

Динаміка середньої ціни на первинному ринку Києва у 2025 році мала два етапи:

• Протягом першого півріччя спостерігалося невелике зниження цін на 1,2% через стриманий попит та вичікувальну позицію покупців.
• Друга половина року відзначилася зростанням на 4,5%, що було зумовлено збільшенням кількості угод та відновленням купівельної активності.

Загалом, 2025 рік завершився з помірним зростанням цін на 3,3%. Така динаміка вважається здоровою для ринку, що відновлюється. Важливо, що подорожчання відбулося не лише через валютний фактор – у доларовому еквіваленті ціни також продемонстрували незначне зростання.

Статистика проти реальності: Відмінності у цінах

Однією з ключових особливостей 2025 року стала значна розбіжність між офіційною статистикою та реальною ситуацією на ринку. Середні ціни виявилися “обтяженими” проєктами, які тривалий час перебувають у продажу, але фактично не будуються або заморожені.

Якщо виключити такі об’єкти з розрахунків, то реальна середня вартість “активних” новобудов Києва становить близько $2140 за кв.м, що на 6-7% вище за офіційні показники. Ці “заморожені” проєкти створюють ілюзію доступності житла, штучно занижуючи середню ціну.

Для покупця це означає, що надто низька ціна може бути індикатором ризику, а не вигідною інвестицією.

Структурні зміни: Комфорт-клас як новий стандарт

Первинний ринок нерухомості Києва за останні роки зазнав кардинальних структурних змін, і 2025 рік лише закріпив цю тенденцію:

• Економ-клас фактично зник як масовий сегмент. Якщо у 2014 році він займав майже 50% ринку, то у 2025 році – лише 3%. Проєкти, що раніше позиціонувалися як економ, або повністю розпродані, або заморожені, або перекваліфіковані у комфорт-клас. Покупці більше не готові миритися з мінімальними стандартами.
• Комфорт-клас став новою нормою, домінуючи на ринку з часткою понад 50% пропозиції. Саме тут концентрується основний попит.
• Бізнес-клас зберігає стабільну частку близько 35%, демонструючи високу стійкість навіть у кризові роки.
• Преміум-сегмент залишається нішевим, але ціново стабільним, з часткою 8-10%. Його купують усвідомлено, а не масово.

Динаміка цін за класами

У 2025 році зростання цін спостерігалося у всіх сегментах, проте без різких коливань. Найбільш динамічно дорожчали доступніші формати, що є логічним за умов обмеженого платоспроможного попиту. Бізнес та преміум-класи зростали повільніше, але залишаються найбільш стабільними щодо ліквідності.

Підсумкові показники зростання цін за класами за 2025 рік:

• Економ-клас: $1103/кв.м (+5%)
• Комфорт-клас: $1365/кв.м (+4%)
• Бізнес-клас: $2450/кв.м (+2%)
• Преміум-клас: $4596/кв.м (+4%)

Ціни в іноземній валюті коливалися у вузькому діапазоні з 2022 по 2025 рік, але у другій половині 2025 року почали зростати у всіх сегментах. Це підтверджує, що якість та класність проєкту стають важливішими за ціну.

Нові проєкти: Обережний запуск

2025 рік не став роком масових запусків нових житлових комплексів, проте їхня кількість є рекордною для столиці в умовах воєнного стану. За даними City One Development, на ринок Києва вийшло 10 нових ЖК.

Перша половина року була представлена переважно великими комфорт-комплексами для масового покупця із середньою стартовою ціною $1428/кв.м. Друга половина року принесла проєкти бізнес та преміум-класу з вищими стартовими цінами ($2727/кв.м) та складнішими концепціями. Це свідчить про поступове повернення девелоперів до більш комплексних форматів та відновлення інвестиційного інтересу.

Ключові тренди 2025 року

• Комфорт-клас остаточно став базовим стандартом ринку столиці, економ-клас практично зник.
• Загальна кількість ЖК на ринку скоротилася приблизно на 25% за чотири роки війни, що створює дефіцит якісної пропозиції.
• Девелопери запускають нові проєкти обережно, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів.
• Нові проєкти, як правило, дорожчі за середні ринкові показники.
• Кількість нових ЖК є значною для умов війни, але недостатньою для міста-мільйонника, тому пропозиція залишатиметься обмеженою.
• Якісні проєкти продовжують продаватися навіть у складних умовах.
• Конкуренція між девелоперами дедалі більше зосереджується на продукті, а не на ціні.

Прогноз на 2026 рік

За умови збереження поточних макроекономічних та безпекових факторів, 2026 рік має всі передумови для помірного зростання цін та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок вже минув найнижчу точку і поступово переходить у фазу зростання, де ключову роль відіграватимуть надійність забудовника, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.

 

Дата: 26.12.2025