Земельні спори в портах: правова невизначеність відлякує інвесторів

Наявні законодавчі колізії щодо управління земельними ділянками в акваторіях морських портів створюють суттєві перешкоди для залучення інвестицій та розвитку портової інфраструктури. Невизначеність у розподілі повноважень між Кабінетом Міністрів України та обласними державними адміністраціями призводить до того, що договори оренди можуть бути оскаржені навіть після завершення будівництва та введення об’єктів в експлуатацію. Цю проблему висвітлює видання Latifundist.com.

Представники бізнесу наголошують, що поточна правова невизначеність є значним стримуючим фактором як для українських, так і для міжнародних інвесторів. Зокрема, через високі ризики розірвання угод про оренду, міжнародні фінансові інституції, такі як Європейський банк реконструкції та розвитку (ЄБРР), можуть відмовлятися від фінансування портових проєктів.

Причина проблеми: неузгодженість законодавства

Фундаментальна причина полягає в суперечностях між Водним та Земельним кодексами України. Водний кодекс визначає Кабінет Міністрів України як орган, відповідальний за розпорядження акваторіями морських портів. Водночас Земельний кодекс встановлює процедури передачі земельних ділянок в оренду та визначає повноваження відповідних державних органів.

На практиці вже тривалий час обласні державні адміністрації та органи місцевого самоврядування передають земельні ділянки в користування бізнесу. Однак, прокуратура часто оскаржує такі рішення, аргументуючи це тим, що управління землями під акваторіями мають здійснювати виключно на рівні уряду.

Високі ризики для інвесторів

За оцінками Дмитра Очколяса, юриста компанії Interlegal, ймовірність отримання судового позову від прокуратури в подібних випадках сягає 70-80%. У разі визнання договору оренди недійсним, інвестор може бути зобов’язаний демонтувати збудовані об’єкти та повернути земельну ділянку державі.

Вплив на державні підприємства та реконструкцію

Ця проблема торкається не лише приватного бізнесу, а й державних підприємств, зокрема Адміністрації морських портів України (АМПУ). Прикладом є ситуація з будівництвом причалу №8 у Миколаєві: у 2021 році АМПУ отримала земельну ділянку від територіальної громади, але вже через рік договір було розірвано за позовом прокуратури, що призвело до зупинки будівельних робіт.

Невизначеність правового поля також ускладнює процес реконструкції наявної портової інфраструктури. Представники АМПУ зазначають, що для відновлення пошкоджених причалів необхідні належним чином оформлені земельні ділянки з кадастровими номерами. Без чіткої процедури їх отримання, реконструкція стає надзвичайно складною.

Приклади з судової практики

• Компанія Risoil інвестувала 1,5 мільярда гривень (приблизно $37.5 млн) у будівництво двостороннього пірса в порту Чорноморськ. Однак, відведення земельної ділянки під цей проєкт стало предметом тривалих судових розглядів та кримінальних проваджень. Попри те, що пірс було введено в експлуатацію у травні 2023 року, лише у 2025 році Вищий антикорупційний суд (ВАКС) виправдав трьох колишніх посадовців у справі щодо відведення ділянки, а у липні 2026 року апеляційний суд залишив це рішення без змін.
• Ще один резонансний випадок стосується 11,7 гектарів землі в Аджалицькому лимані, які орендувала компанія «Хлібна гавань». 18 березня 2026 року Верховний Суд України ухвалив остаточне рішення про розірвання договору оренди та повернення ділянки у державну власність.

Реакція прокуратури та пошук рішень

Одеська обласна прокуратура повідомила про подання п’яти позовів щодо скасування права оренди земель в акваторіях портів. Три з них вже були задоволені, ще два перебувають на розгляді у Господарському суді Києва. У прокуратурі наголошують, що їхні дії відповідають чинному законодавству та спрямовані на захист державних інтересів.

Під час круглого столу в Одесі представники портового бізнесу, юристи, народні депутати та представники державних органів обговорили шляхи вирішення цієї нагальної проблеми. Серед запропонованих рішень – чітке визначення органів, уповноважених Земельним кодексом розпоряджатися землями під акваторіями портів, а також надання дозволів на передачу таких ділянок в оренду для будівництва гідротехнічних споруд та інших об’єктів, передбачених планами розвитку портів.

За результатами зустрічі учасники ухвалили резолюцію, яка передбачає підготовку змін до Водного та Земельного кодексів, а також до закону «Про морські порти України».

Олександр Гайду, голова аграрного комітету Верховної Ради, зазначив, що запропоновані зміни будуть узгоджені з відповідними парламентськими комітетами, міністерствами та правоохоронними органами. Внесення змін може відбутися як через окремий законопроєкт, так і шляхом доповнень до вже зареєстрованого документа, який готується до другого читання.

Наразі конкретні терміни підготовки законодавчих змін не визначені.

Обіцяємо надсилати тільки найцікавіші новини!

Порада від Business News:

Ця інформація є надзвичайно важливою для всіх гравців портового бізнесу, інвесторів, а також для юридичних та державних структур, що працюють у сфері логістики та інфраструктури. Розуміння наявних правових колізій та перспектив їх врегулювання допоможе мінімізувати ризики, ефективніше планувати інвестиції та сприятиме розвитку українських морських портів.

Подробиці можна знайти на сайті: agropolit.com