За прогнозами, до кінця поточного року частка житла на етапі будівництва, придбаного через державну програму “єОселя”, може сягнути 12-15% від загальної кількості виданих іпотечних кредитів.

Таку думку висловила Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ, посилаючись на аналітичні дані ПрАТ “Української фінансової житлової компанії” (“Укрфінжитло”).

За словами експертки, останні місяці спостерігається значне зростання кількості оформлених іпотечних кредитів на житло, що ще зводиться. Якщо на початку року цей показник не перевищував 2,6% від загального обсягу виданих кредитів, то вже в середині серпня він сягнув понад 8,1%.

Олена Дмітрієва прогнозує, що за результатами 2024 року загальна кількість кредитів, наданих для придбання житла на первинному ринку в межах програми “єОселя”, може перевищити 1000. Це свідчитиме про помітне посилення ролі первинного ринку в рамках державної іпотечної програми.

Така динаміка, на її думку, пояснюється низкою вагомих факторів:

• Активність девелоперів: Для забудовників участь у державній іпотечній програмі є вигідною через очікуване зростання продажів та покращення власного іміджу. На сьогодні вже понад 70 девелоперських компаній та понад 200 житлових об’єктів акредитовані для участі в програмі.
• Збільшення кількості банків-учасників: Якщо на старті програми до неї долучилося 5 комерційних банків, то станом на кінець серпня їх кількість зросла до 11.
• Поступове пом’якшення умов кредитування: Умови надання пільгових кредитів стають більш доступними.

Олена Дмітрієва також зазначила, що участь девелопера та його проєктів у програмі “єОселя” передбачає дотримання низки суворих вимог. До них належать: чітке дотримання термінів будівництва, безперервність будівельних робіт та відповідність заявленій якості житлового комплексу. Водночас участь у програмі “єОселя” слугує своєрідним “знаком надійності” для забудовника, що є значною перевагою для покупців, які ретельно аналізують пропозиції на ринку новобудов, враховуючи поточні воєнні та економічні ризики.

“Ми рухаємося до того, що програма “єОселя” може повністю переорієнтуватися на первинний ринок. Звісно, це відбуватиметься поступово, проте такий напрям є стратегічним і важливим для стимулювання розвитку будівельної галузі. Адже кошти з іпотеки спрямовуються на реальний сектор економіки, що створює робочі місця, забезпечує виплату заробітних плат та сплату податків, що вкрай важливо для економіки країни”, — зазначила банкірка.

Крім того, експертка детально описала 5 ключових змін у програмі “єОселя”, що набули чинності з 16 серпня 2024 року:

• Пом’якшені умови для молоді до 25 років: Початковий внесок за кредитом зменшено вдвічі — з 20% до 10%.
• Використання сертифікатів “єВідновлення”: Сертифікати, що компенсують збитки за зруйноване чи пошкоджене майно, тепер можна використовувати як початковий внесок за іпотечним кредитом у програмі “єОселя”.
• Розширення умов для ВПО: Умови участі в програмі для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) тепер поширюються і на їхніх найближчих родичів першого ступеня споріднення.
• Уточнення умов щодо майна: Потенційний позичальник може отримати кредит, якщо він (та його сім’я) не відчужував майно протягом 12 місяців до подання заявки, сумарна площа якого разом із житлом, що вже перебуває у власності, не перевищує 52,5 м² для однієї особи та додатково 21 м² на кожного наступного члена родини. Об’єкти нерухомості, що суттєво пошкоджені або знищені через воєнні дії чи розташовані на тимчасово окупованих територіях, не враховуються.
• Зміна іпотечних ставок: Загальна ставка 7% діятиме протягом перших 10 років, після чого зросте до 10%. Пільгова ставка 3% для окремих категорій громадян (військовослужбовців, вчителів, медиків тощо) надається на перші 10 років, а потім збільшується до 6%.

“Умови залучення громадян до програми “єОселя” значно розширилися, зокрема, це стосується зниження початкового внеску для молоді та надання можливості найближчим родичам ВПО скористатися програмою. Однак, з огляду на економічні обставини, зокрема зростання інфляції, відсоткове навантаження теоретично може зрости, що може стимулювати позичальників до дострокового погашення кредиту”, — акцентувала Олена Дмітрієва.

Вона також нагадала, що наразі жоден комерційний банк не може запропонувати громадянам більш вигідних іпотечних умов, ніж програма “єОселя”. Протягом 2024 року іпотечні ставки в комерційних банках майже не змінилися. Залежно від початкового внеску та терміну погашення, середні ставки становлять: від 7% до 12% річних (іпотека на 3 роки), від 11% до 14% річних (іпотека на 5 років), 4% на перший рік та 19% на наступні роки (іпотека на 20 років).

“Наразі “єОселя” покриває до 98% усіх іпотечних кредитів на первинному ринку житла. На спільні програми банків та девелоперів припадає лише до 2% позик. Тобто, навіть збільшені ставки за “єОселею” навряд чи відвернуть інтерес потенційних покупців від державної іпотеки, умови якої залишаються фінансово найприйнятнішими”, — наголосила банкірка.

Експертка окреслила основні перспективні напрямки для подальшого розвитку іпотечного кредитування в Україні:

• Розширення кола учасників програми: Залучення більшої кількості вітчизняних та іноземних фінансових установ і девелоперів.
• Розробка ефективного механізму акредитації: Впровадження механізму акредитації об’єктів на початкових стадіях будівництва, але з наданням суттєвих гарантій надійності для покупців (унеможливлення ризиків довгобудів та шахрайства).
• Подальше пом’якшення умов для позичальників: Зокрема, розгляд можливості подальшого зниження іпотечних ставок, залежно від економічних та воєнних чинників.

“Здатність економіки покривати видатки бюджету, поступово зменшуючи залежність від макрофінансової допомоги іноземних партнерів, — це надскладне завдання. Його виконання багато в чому залежить від ефективної державної економічної стратегії, помноженої на успіхи Збройних Сил України та убезпечення інфраструктури від пошкоджень і руйнувань. Саме тому подальша доля української іпотеки буде пов’язана як з економічними, так і з воєнними чинниками”, — підсумувала Олена Дмітрієва.

Автор: Володимир Германов

Дата: 16.09.2024