Іпотека як рушій первинного ринку нерухомості: аналіз тенденцій та перспектив

Іпотечне кредитування стає ключовим фактором у відновленні первинного ринку житла в Україні. Попри те, що обсяги нового будівництва ще не досягли довоєнних показників, саме зростання кількості іпотечних позик, особливо в рамках державної програми “єОселя”, надає цьому сегменту необхідної динаміки.

Таку думку висловила Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ, спираючись на дані Державної служби статистики, НБУ та ПрАТ “Укрфінжитло”. Вона наголосила, що це не лише розширює можливості громадян для придбання власного житла, але й слугує важливим економічним інструментом для підтримки будівельної галузі, суміжних секторів та стимулювання внутрішнього попиту.

Іпотечне кредитування: ключові показники та тенденції

• За підсумками 2025 року, кількість виданих іпотечних кредитів на первинному ринку подвоїлася порівняно з 2024 роком (1467 проти 747) та зросла на 20% порівняно з 2021 роком (1217).
• Ці показники свідчать про помітне пожвавлення сегмента новобудов, який раніше був недоступним або надто ризикованим для більшості покупців.
• Наразі частка продажу житла в кредит становить лише 0,9% від загальної кількості квартир на початкових стадіях будівництва.
• “Ринок має значний потенціал для подальшого розвитку, а іпотека тільки починає розкриватися як системний драйвер первинного житла. Для багатьох родин кредит фактично став єдиною реальною можливістю придбати квартиру в новобудові”, — зауважила експертка.

Державна програма “єОселя” як головний стимул

• Державна програма “єОселя” залишається основним рушієм іпотечного ринку, охоплюючи 99% усіх кредитів на первинному ринку.
• Це свідчить про ключову роль держави у стимулюванні кредитування новобудов, без якої розвиток цього сегмента був би значно повільнішим.
• Фактично, на первинному ринку активно працюють лише 6 з 16 банків, що загалом надають іпотечні кредити.
• “Саме державна програма “єОселя” зараз формує основний імпульс для розвитку іпотеки на первинному ринку. І якщо говорити про пожвавлення попиту на нове житло, то сьогодні це насамперед заслуга цього механізму”, — зазначила Олена Дмітрієва.

Економічний вплив іпотеки

• У 2025 році на придбання квартир від забудовника було спрямовано 9 млрд грн кредитних коштів.
• Загальна кількість іпотечних кредитів на первинному ринку та на придбання готового житла від забудовника перевищила частку кредитів на вторинному ринку, сягнувши 57% від загального обсягу. Для порівняння, у 2024 році цей показник становив 4,8 млрд грн (32%).
• Іпотека стимулює появу нової пропозиції на ринку, підтримуючи будівельну галузь, суміжні сектори, зайнятість та внутрішній попит. Це має значний позитивний економічний ефект, особливо в умовах тривалої війни.

Виклики та перспективи для будівельного сектору

• Попри позитивну динаміку кредитування, будівельний сектор ще не досяг довоєнних показників. У 2025 році в експлуатацію було введено лише 63% квартир від рівня 2021 року.
• Кількість квартир на початку будівництва (65% від введених в експлуатацію) свідчить про те, що ринок переважно добудовує розпочаті об’єкти, а не активно запускає нові.
• Хоча нове будівництво у 2025 році пожвавилося (збільшення на 53% порівняно з 2024 роком), його обсяг становить лише 44% від рівня 2021 року.
• “Попри позитивну динаміку іпотеки, темпи нового будівництва поки що все ще відстають від реальних потреб ринку. А це означає, що поряд із підтримкою покупця потрібні додаткові стимули і для забудовників”, — зазначила експертка.

Регіональні особливості та оновлені умови “єОселі”

• 64% іпотечних кредитів на первинному ринку у 2025 році було видано в Києві та Київській області. П’ять регіонів-лідерів (Київ, Київська область, Львівська, Івано-Франківська, Полтавська) охоплюють 86% усіх іпотек.
• ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) акредитувало 338 житлових комплексів по всій Україні, що розширює вибір для покупців.
• Останні зміни до програми “єОселя” (постанова КМУ №1637) включили мобілізованих військовослужбовців до пільгових категорій, уточнили види фінансування та параметри житла (площа, вартість).
• Ці зміни вже призвели до збільшення кількості виданих кредитів (240 у березні 2026 року) та скорочення частки дорогих квартир (з 37% у 2025 році до 24% у березні 2026 року), а також зменшення середньої площі придбаного житла.
• “Оновлені умови “єОселі” вже впливають на структуру попиту. Програма дедалі чіткіше працює як інструмент підтримки масового, більш доступного житла. Позичальники частіше обирають компактніше й доступніше житло, а рекордна кількість кредитів, виданих у березні 2026 року, свідчить про одне: попит на доступну іпотеку в Україні є і він здатен зростати”, — підкреслила Олена Дмітрієва.

Прогноз та необхідні кроки для розвитку ринку

• У 2026 році програма “єОселя” продовжить бути основним драйвером кредитування на первинному ринку.
• Для повноцінного відновлення житлового будівництва необхідна активніша участь банків у роботі з регіональними забудовниками та ширше залучення фінансових установ до кредитування новобудов.
• “Для повноцінного відновлення первинного ринку потрібні два паралельні чинники: доступна іпотека для покупця і більша готовність банків працювати із забудовниками. Лише баланс попиту і пропозиції дасть змогу ринку перейти від точкового відновлення до системного зростання”, — підсумувала Олена Дмітрієва.

Про ГЛОБУС БАНК Акціонерне товариство “Комерційний банк “Глобус” (ГЛОБУС БАНК) засновано у 2007 році. Станом на квітень 2026 року має 34 відділення, з них 29 працюють у форматі Power Banking. Банк має найвищий кредитний рейтинг uaAAA та рейтинг депозитів ua2+. Пріоритетні напрямки діяльності: кредитування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування на первинному ринку, автокредитування, кредитування МСБ. ГЛОБУС БАНК є партнером державних програм “єОселя”, “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг 5-7-9”, “Енергонезалежність фізичних осіб”. Банк також співпрацює з ДУ “Фонд енергоефективності” та є учасником програми “Національний кешбек”. 25 червня 2024 року ГЛОБУС БАНК підписав Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергоінфраструктури. Голова правління ГЛОБУС БАНКУ Сергій Мамедов є віцепрезидентом Конфедерації будівельників України та Асоціації українських банків.

 

Дата: 24.04.2026

Порада від Business News:

Ця інформація є надзвичайно цінною для потенційних покупців житла в новобудовах, адже вона детально висвітлює роль іпотеки, зокрема державної програми “єОселя”, у доступі до нового житла. Розуміння поточних тенденцій, оновлених умов програми та економічного впливу іпотеки допоможе вам краще зорієнтуватися на ринку, прийняти обґрунтоване рішення щодо придбання нерухомості та скористатися найвигіднішими кредитними пропозиціями. Це також корисно для забудовників, які можуть планувати свою діяльність, враховуючи державну підтримку та попит.