Нерухомість за кордономРозширюйте інвестиційний портфель: чому нерухомість за кордоном стає привабливою для українцівІнвестування в українську економіку активно розвивається, пропонуючи різноманітні інструменти: від депозитних програм та облігацій внутрішньої державної позики до фондового ринку, криптовалют та земельних ділянок. Проте, окрім традиційних шляхів, зростає інтерес до вкладень у нерухомість, особливо з огляду на безпекові виклики. Зважаючи на це, українці все частіше розглядають не тільки вітчизняний, але й закордонний ринки нерухомості як спосіб зберегти та примножити капітал.Про доступність таких інвестицій, їхні можливості та ризики, а також про те, де варто шукати відповідні об’єкти, розповів Олександр Грушецький, співзасновник та CFO компанії Deniz Estate, під час заходу Invest Fest.Першою ключовою перевагою, яку виділив спікер, є те, що закордонна нерухомість є матеріальним активом, який можна оглянути та оцінити безпосередньо, на відміну від багатьох інших інвестиційних інструментів.На думку Олександра Грушецького, нерухомість також є одним із найзрозуміліших інструментів для тих, хто не має значного досвіду в інвестуванні або лише формує свій перший інвестиційний портфель.Фахівець виділив чотири основні причини, чому українцям варто розглядати інвестиції в нерухомість за кордоном:

• Тривала економічна нестабільність в Україні. Інфляційні процеси, ризики девальвації та невизначеність щодо майбутніх темпів відновлення змушують інвесторів шукати надійні активи, номіновані у стабільних валютах, таких як долар США чи євро.
• Захист капіталу. Нерухомість за кордоном стає одним із доступних приватним інвесторам способів зберегти свої кошти, не вдаючись до складних фінансових інструментів.
• Можливість отримання посвідки на проживання. У деяких юрисдикціях придбання нерухомості може відкривати шлях до оформлення дозволу на проживання, як це, наприклад, у Іспанії та Туреччині.
• Потенціал орендної дохідності. У популярних туристичних регіонах орендні ставки можуть зростати швидше за вартість самих об’єктів, що робить їх привабливішими для інвесторів порівняно з традиційними депозитами чи облігаціями.

Моделі інвестування в нерухомість за кордоном

Для ілюстрації різноманітних моделей інвестування в закордонну нерухомість, Олександр Грушецький представив аналіз п’яти країн: Іспанії, Туреччини, Занзібару, Мальдів та Румунії.За його словами, ці країни демонструють різні підходи до інвестування, враховуючи початковий капітал, потенційну дохідність, юридичні аспекти придбання та володіння нерухомістю.

Найпривабливіші країни для інвестицій у нерухомість

ІспаніяІспанський ринок нерухомості, за оцінкою експерта, демонструє стале зростання, що зумовлене не лише циклічними факторами, а й структурними. Одним з ключових чинників є дефіцит житла, який перевищує 700 тисяч одиниць. Подолати цей розрив складно через регуляторні обмеження та повільні темпи нового будівництва.Основні інвестиційні параметри:

• Поріг входу: €150 000 – €250 000.
• Орендна дохідність: 6-8% річних.
• Потенціал капіталізації: до 30% за період будівництва.
• Податки та оформлення: ПДВ – 10%, нотаріальні та реєстраційні витрати – близько 2.5%.

Як приклад, спікер навів апартаменти з панорамним видом на море в Фінестраті (Іспанія).

Джерело: Deniz Estate«Іспанія – це про збереження капіталу, а не про його експоненційне зростання. Комплекси тут здаються повністю готовими до проживання, залишається лише докупити меблі та побутову техніку», – підкреслив доповідач.ЗанзібарЕксперт також звернув увагу на екзотичний Занзібар, який за останні два роки привабив таких великих гравців ринку, як Park Hyatt, Hilton, Four Seasons.За словами Олександра Грушецького, вартість нерухомості на узбережжі Занзібару зросла на 60-70% за останні п’ять років. Наприклад, апартаменти, що у 2019 році коштували 100 тисяч доларів, сьогодні оцінюються в 160-170 тисяч доларів, і це без урахування доходу від оренди.Основні інвестиційні параметри:

• Поріг входу: $80 000 – $100 000 (приблизно €74 000 – €92 500).
• Дохідність: 8-15% (курортний сегмент).
• Додаткові витрати: 3-7% (державні збори, реєстрація, послуги юриста).

Як приклад, спікер навів апартаменти на першій лінії Індійського океану на пляжі Паже.

Джерело: Deniz EstateГрушецький наголосив, що юрисдикція Занзібару простіша, ніж у багатьох європейських країнах, що сприяє вищій дохідності.«Дохідність зростає завдяки низькому порогу входу та меншим витратам на входження в проєкт. Занзібар більше підійде інвесторам, які в Україні купують на етапі котловану, а продають вже готові об’єкти. Комплекси тут здаються з ремонтом, залишається лише докупити меблі та техніку. За приблизно 5 тисяч доларів можна повністю облаштувати квартиру „під ключ“ та здавати її в оренду», — зазначив фахівець.

Нерухомість в країнах Європи: чому інвестори все частіше «придивляються» до Болгарії

ТуреччинаНаступною країною, яку розглянув CFO Deniz Estate, стала популярна серед українських туристів Туреччина.Експерт рекомендує розглядати цей ринок у середньо- та довгостроковій перспективі, оскільки він зазнав відчутного спаду. Однак, спостерігається поступове відновлення. Про це свідчить зростання угод з іноземцями на 28.3% рік до року, а червень став першим місяцем зростання від грудня. Наразі забудовники в Туреччині активно орієнтуються на іноземних інвесторів, пропонуючи безвідсоткові розстрочки.Основні інвестиційні параметри:

• Поріг входу: €70 000 – €100 000.
• Дохідність: 6-8% (житло), 10-12% (готельні формати, що набирають популярності).
• Витрати на оформлення: 4% – ТАПУ (свідоцтво про право власності), +1-2% супутні витрати (нотаріус, переклад, страхування DASK, реєстр).

Як приклад – номер у 5-зірковому готелі на першій береговій лінії в Аланії.

Джерело: Deniz EstateРумуніяНаступною країною, на яку звернув увагу CFO Deniz Estate, є Румунія. Ця країна приваблює інвесторів одним із найшвидших темпів економічного зростання в ЄС. Темпи зростання ВВП тут удвічі перевищують середньоєвропейські показники, а за динамікою за останні п’ять років Румунія посідає одне з провідних місць у Євросоюзі.Основні інвестиційні параметри:

• Поріг входу: €100 000 – €150 000.
• Дохідність: 6-8% (житло, з гарантією на три роки), 10-15% (готельні кондо).
• Витрати на оформлення: 2-3% (нотаріус та реєстрація).

Як приклад – готельні номери біля аеропорту Бухареста під брендом Wyndham Garden, що мають цілодобову заповненість та оточені розвиненою інфраструктурою.

Джерело: Deniz EstateМальдівиДо 2023 року Мальдіви фактично залишалися закритим ринком для приватних інвесторів. Придбати нерухомість можна було лише в окремих форматах, а вартість вілли стартувала приблизно від 2 мільйонів євро. Водночас можливості для нового будівництва тут фізично обмежені: з 1190 островів лише 185 придатні для забудови.

Власне житло стає недосяжним для мільйонів людей — прогноз інвестора

Як зазначив Олександр Грушецький, кожен новий проєкт потребує індивідуального узгодження з Міністерством туризму.Основні інвестиційні параметри:

• Поріг входу: від €220 000.
• Дохідність: 10-18% (готельні формати під професійним управлінням).
• Витрати на оформлення: 1-2%.

Прикладом інвестування на Мальдівах стали готельні номери на приватному острові під управлінням Radisson Hotel Group.

Джерело: Deniz EstateДля наочності, CFO Deniz Estate продемонстрував порівняльну таблицю за всіма згаданими країнами, що охоплює поріг входу та потенційний річний/місячний дохід.

КРАЇНА	ВХІД	ДОХІД / РІК	ДОХІД / МІС
Іспанія	€312 900	€21 900–31 300	€1 825–2 608
Занзібар	$90 000 (~€83 300)	€13 750–14 580	€1 145–1 215
Туреччина	€129 000	€14 835	€1 235
Румунія	€195 000	€11 700–35 500	€975–2 960
Мальдіви	€219 900	€26 400–39 580	€2 200–3 300

На завершення, Олександр Грушецький застеріг українських інвесторів від поширених помилок при купівлі нерухомості за кордоном, які можуть призвести до втрати коштів. Найбільш типові з них, на його думку, це:

1. Орієнтація на суб’єктивні враження. Інвестори часто обирають об’єкт, керуючись особистими симпатіями, замість того, щоб аналізувати його фінансову модель та потенційну дохідність.
2. Переплата за розташування “на першій лінії”. Бажання придбати нерухомість максимально близько до моря часто призводить до завищення ціни. Водночас об’єкти на другій чи третій лінії можуть забезпечити вищу рентабельність інвестицій при незначній різниці в заповнюваності.
3. Недооцінка супутніх витрат на утримання. Інвестори часто враховують лише вартість самого об’єкта, забуваючи про податки, комунальні платежі, обслуговування, управління та інші непередбачені витрати.

Андрій СурковВипусковий редакторЗа матеріалами: Finance.ua# Інвестиції# Інвестиції в нерухомість# Нерухомість за кордономМісце для вашої реклами

Порада від Business News:

Ця стаття є цінним ресурсом для тих, хто розглядає інвестиції у нерухомість за кордоном. Вона надає детальний огляд різних ринків (Іспанія, Занзібар, Туреччина, Румунія, Мальдіви) з огляду на пороги входу, потенційну дохідність та ключові особливості. Крім того, матеріал висвітлює поширені помилки інвесторів, допомагаючи уникнути фінансових втрат. Ця інформація буде корисною для формування зваженої інвестиційної стратегії та прийняття обґрунтованих рішень.

За матеріалами: news.finance.ua