Учасники аграрного ринку висловлюють серйозні зауваження щодо діяльності компанії-посередника “Твоє коло”, яка спеціалізується на угодах з купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Фігурують звинувачення в нав’язуванні невигідних умов договорів та обіцянках нереалістично високих прибутків, що контрастує з маркетинговими зусиллями зі створення ілюзії зростання ринкової вартості ґрунтів. Цю інформацію оприлюднило видання “Коротко.Про”.

Агресивний маркетинг проти реальності

Згідно з публікацією, засновники “Твого кола” регулярно виступають у медіа з прогнозами щодо зростання цін на землю на 15-20% щорічно. Водночас, фактичне підвищення вартості земельних ділянок від моменту запровадження ринку становить лише близько 5% на рік.

“Експертне середовище давно відзначило, що основний бізнес таких посередників полягає у перепродажу задешево придбаних наділів за завищеними цінами недосвідченим інвесторам, додатково стягуючи комісії за обслуговування угод”, – зазначається у статті.

Юридичні пастки та завищені ціни

Серед основних претензій, висунутих аналітиками, виділяються:

• “Кабальні умови договорів”: Угоди містять нереалістичні та фактично нікчемні з точки зору законодавства умови розірвання. Зокрема, передбачається можливість розірвання договору шляхом попередження компанії за 14 років.
• Суттєво завищені ціни: Порівняльний аналіз цін на однакові ділянки в різних сервісах, проведений авторами одного з оглядів на каналі “Останній капіталіст”, виявив, що “Твоє коло” пропонує землю за цінами, які можуть бути на 30-40% вищими, ніж у конкурентів.

Наприклад, у Вінницькій області ділянка, оцінена іншими ресурсами у 76 000 грн/га, через “Твоє коло” пропонувалася за 109 000 грн/га. У Черкаській області, де конкуренти пропонували землю за 160-170 тис. грн/га, “Твоє коло” виставляло аналогічні об’єкти за 201-202 тис. грн/га. Крім офіційної комісії (близько 8-12%), компанія може включати власний інтерес у ціну землі. Також передбачено стягнення 15% від суми зростання орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажу ділянки. Аналітики вважають офіційну комісію необґрунтованою, оскільки більшість “управлінських” послуг є фіктивними, адже земля часто вже має орендарів з довгостроковими договорами.

Як підрахували експерти, замість обіцяних 20-25% річних, реальна дохідність у сприятливому сценарії, після відрахування всіх податків, нотаріальних послуг та комісій компанії, становить близько 11,5% у гривні.

Судові спори та ризики REIT-фондів

Компанія укладає з власниками землі (фермерами) договори доручення, виплачуючи аванс, що фактично позбавляє їх права продати землю іншим. Існують численні судові справи, де продавці намагаються анулювати ці договори, вважаючи отриману суму несправедливо заниженою. Натомість, компанія через суд вимагає від них подвійні суми або “неотриману вигоду”.

“Коротко.Про” також звертає увагу на ризики, пов’язані з REIT-фондами, де інвестор отримує частку в фонді, сформованому з численних ділянок по всій Україні, а не конкретну ділянку.

“Інвестори фондів не мають контролю над тим, які саме земельні ділянки купує фонд і за якою ціною. Існує ризик придбання фондом ділянок у афілійованих осіб за завищеними цінами. Деякі експерти відкрито називають цю схему ‘пірамідою’, де виплати або показники можуть залежати від залучення нових коштів, а не від реальної ефективності агробізнесу”, – пише видання.

У матеріалі “Коротко.Про” припускається, що компанія “Твоє коло” розробила модель, де основний прибуток отримує посередник за рахунок високих вхідних цін та складних юридичних механізмів. Натомість, інвестор отримує актив з низькою ліквідністю та дохідністю, що поступається ринковій.

Порада від Business News:

Ця інформація є надзвичайно важливою для інвесторів, які розглядають можливості вкладень у земельні активи. Вона підкреслює необхідність ретельного аналізу умов договорів, порівняння цін з ринковими та оцінки реальної дохідності. Зокрема, варто бути обережними з компаніями, які обіцяють надприбутки та використовують складні юридичні схеми. Завжди проводьте власне дослідження (due diligence) перед ухваленням фінансових рішень.

Подробиці можна знайти на сайті: fakty.ua