Інвестиції в новобудови: як змінилася стратегія українців

Державна служба фінансового моніторингу України контролює витрати громадян, особливо при купівлі дорогої нерухомості. Водночас, значна частина житла на первинному ринку придбавається як інвестиція.

За даними Маріанни Бігунець, комерційної директорки будівельної компанії GAZDA, у 2020-2021 роках частка інвестиційних покупок могла сягати 60-65%. Сьогодні цей показник дещо зменшився, але первинний ринок нерухомості залишається привабливим для вкладення коштів.

Проте, з початком повномасштабної війни, змінилася й логіка таких інвестицій. Якщо раніше головною метою було збереження та примноження капіталу, то зараз покупці все частіше керуються комплексом причин. Це може бути як збереження коштів у надійному активі, так і планування майбутнього переїзду, створення житлового “резерву” для родини або пошук якісного помешкання у безпечнішому регіоні.

Трансформація ринку: внутрішня міграція та безпека

Одним із ключових чинників, що вплинули на ринок, стала внутрішньоукраїнська міграція. Платоспроможні громадяни зі східних, південно-східних та північних регіонів активніше почали шукати житло у безпечніших областях, зокрема на Заході України та в Київському регіоні.

Раніше купівля нерухомості на Закарпатті, Львівщині чи Прикарпатті часто розглядалася як інвестиція для відпочинку, сезонного проживання або подальшої здачі в оренду. Зараз таке житло для багатьох стало реальним або потенційним місцем для життя.

Зміни у структурі інвестиційного попиту

Аналітики компанії GAZDA зазначають, що структура інвестиційних придбань суттєво трансформувалася:

• У 2019-2021 роках понад 70% інвестиційних угод на первинному ринку припадало на квартири площею 30-80 м² у сегментах економ- та комфорт-класу. Одно- та двокімнатні квартири складали 80-90% усіх інвестиційних покупок.
• На житло бізнес-класу (будинки до 200 м², таунхауси, дуплекси) припадало близько 20% інвестицій.
• Преміум-сегмент (апартаменти та будинки від 300 м²) займав не більше 10%.

Сьогодні ця структура стала більш збалансованою:

• Частка квартир в загальному обсязі інвестиційних покупок скоротилася приблизно до 50%.
• Сегмент економ- та комфорт-класу зменшився з 70% приблизно до 50%.
• Частка житла бізнес-класу зросла до 25-30%.
• Інвестиції в преміум-житло складають вже 18-20%.

На думку Маріанни Бігунець, це свідчить про зміну критеріїв привабливості. Покупці тепер оцінюють не лише стартову ціну, а й якість проєкту, його концепцію, безпеку, наявність сервісу та інфраструктури, а також потенційну можливість подальшої оренди чи перепродажу.

“Інвестор сьогодні обирає не за стартовою ціною, а за тим, чи матиме об’єкт майбутню ліквідність. Вигідною є не та квартира, яка найдешевша на початку будівництва, а та, яка після введення в експлуатацію залишатиметься затребуваною — для життя, оренди або перепродажу”, — підкреслила пані Бігунець.

Зміни у регіональному розподілі інвестицій

До війни розподіл інвестиційних придбань був таким:

• Київ та область: до 40%.
• Міста-мільйонники (Харків, Дніпро, Одеса): близько 30%.
• Західні обласні центри (Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, Чернівці, Тернопіль, Луцьк): до 20%.

Зараз ситуація виглядає інакше:

• Київ та область все ще лідирують, займаючи до 35% інвестиційних придбань.
• Частка західних областей України суттєво зросла — до 35-40%. Це зумовлено безпечнішим розташуванням, міграційним попитом та розвитком якісних житлових проєктів, що пропонують конфіденційність, рекреаційні можливості та комфорт для тривалого проживання.
• Інвестування в новобудови Харкова, Дніпра та Одеси скоротилося приблизно до 15%.
• Інші міста, переважно обласні центри, складають ще до 10% інвестиційних покупок.

Важливим трендом стало зростання популярності багатофункціональних житлових комплексів формату “live-work-play”, де можна жити, працювати, відпочивати та користуватися необхідними сервісами. Такі комплекси з wellness-інфраструктурою все частіше витісняють з пріоритетів покупців окремі будинки без розвиненої інфраструктури.

Фінансові умови також відіграють значну роль. Багато покупців звертають увагу на гнучкі програми розстрочки, іпотечні пропозиції, зрозумілі графіки платежів та можливість фіксації умов. Особливо привабливими є програми безвідсоткової розстрочки терміном від 24 місяців.

“Інвестування на первинному ринку сьогодні вимагає значно виваженішого підходу, ніж до 2022 року. Ринок не втратив інвестиційної привабливості, але став складнішим і орієнтованим на усвідомлене рішення покупця. Тому головне завдання інвестора — оцінити не тільки потенційний приріст ціни, а й майбутню ліквідність об’єкта”, — підсумувала Маріанна Бігунець.

Зауважимо, що в Україні також розглядається можливість скасування податку на нерухомість.

Порада від Business News:

Ця інформація допоможе вам краще зрозуміти сучасні тенденції на ринку нерухомості України. Аналізуючи ці дані, ви зможете ухвалити більш обґрунтовані рішення щодо інвестування, враховуючи нові пріоритети покупців, зміну регіональної привабливості та важливість комплексного підходу до вибору житла.

За матеріалами: fakty.ua