Аналітика ринку нерухомості: вторинний ринок оживає, первинний – стагнує

Данило Гетманцев поділився ключовими висновками останнього звіту Національного банку України щодо фінансової стабільності.

Згідно з даними НБУ, спостерігається поступове пожвавлення попиту, особливо на вторинному ринку нерухомості (готові квартири). Натомість, первинний ринок продовжує демонструвати ознаки застою:

• За одинадцять місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод купівлі-продажу на вторинному ринку порівняно з аналогічним періодом минулого року. Однак, загальна кількість угод сягнула лише 70% від показників до повномасштабного вторгнення.
• Протягом перших трьох кварталів 2024 року приблизно 60% угод стосувалися придбання квартир, решта – приватних будинків. Для порівняння, у 2021 році ця пропорція становила 67% на 33%.
• Як і до війни, найвищий попит на вторинному ринку спостерігається на невелике, а отже, більш доступне житло. Медіанна площа придбаних квартир становить 48 кв. м (як в цілому по країні, так і в Києві), а будинків – 71 кв. м.
• Більшість угод (понад 65%) стосуються купівлі житла, вік якого перевищує 35 років. Лише близько чверті угод укладаються для придбання нерухомості, збудованої менше 15 років тому.
• Переважна частина угод на вторинному ринку (78%) здійснюється щодо придбання житла за межами обласних центрів. На столицю припадає ще 10% угод. Серед обласних центрів, житло на заході країни користується вищою популярністю.
• Придбання нерухомості на первинному ринку через вищі ризики користується низьким попитом. За даними опитування агентства ЛУН, на початку 2024 року кількість угод купівлі-продажу на первинному ринку практично не змінилася порівняно з попереднім роком і не перевищувала п’ятої частини довоєнного рівня.
• У першому півріччі 5% угод укладалися із залученням іпотечного кредитування, проте надалі ця частка знизилася до 4%, що співмірно з показниками 2021 року. Майже половина всіх іпотечних кредитів з початку року була видана банками на об’єкти в Києві та Київській області. Зменшення частки іпотеки пояснюється уповільненням програми “єОселя” через зміни в її дизайні та обмеженість ресурсів.
• Будівництво нового житла відбувається досить повільно. У західних регіонах частіше розпочинають нові об’єкти, тоді як у столиці переважно добудовують вже розпочаті комплекси. Будівництво триває зі значними затримками через брак ресурсів, зокрема робочої сили. За даними ЛУН, кількість незавершених черг житлових комплексів у продажу в Україні зросла на 10% з початку року.
• Цінова динаміка на нерухомість на вторинному ринку корелює зі зміною обмінного курсу та є доволі млявою. Вартість квадратного метра в доларовому еквіваленті у столиці та на заході України переважно стабілізувалася, а в інших регіонах навіть спостерігається зниження.
• Вартість житла на первинному ринку демонструє більш динамічне зростання порівняно з вторинним. Ціни зростають передусім у західних регіонах, де активізується як будівництво, так і попит.
• За останні пів року орендна плата зростала співмірно з вартістю житла. Показник “ціна до оренди” (співвідношення ціни купівлі квартири до річної орендної плати) у Києві залишався на рівні 10х. Це близько до довгострокового середнього значення та свідчить про те, що купівля житла є вигідною альтернативою оренді.
• Зважаючи на зростання доходів, цінові умови придбання житла наразі є більш сприятливими, ніж до війни. Показник “ціна до доходу” (співвідношення ціни купівлі квартири до щорічного доходу) повернувся до історичних мінімумів кінця 2021 року. У середньому, для придбання 70 кв. м житла у Києві сім’я з одним працевлаштованим витрачає еквівалент свого 10-річного доходу. Однак, безпекові ризики все ще стримують від активного придбання житла.

Дата: 04.01.2025 Джерело: Данило Гетманцев

Порада від Business News:

Ці аналітичні дані від НБУ та коментарі Данила Гетманцева є надзвичайно корисними для всіх, хто планує придбати або продати нерухомість в Україні. Розуміння поточних тенденцій на вторинному та первинному ринках, впливу іпотеки та факторів, що формують ціни, допоможе прийняти обґрунтовані рішення та максимізувати вигоду.

Джерело новини: realt.ua