Коло махінацій: компанія, що просуває «зростання цін на землю», заганяє інвесторів у пастку

Фото: michalinadzi з сайту Pixabay Підпишіться на нас в Google додати зараз

Компанія, яка активно розпалює ажіотаж навколо “здорожчання землі”, фактично ставить інвесторів у невигідне становище, обіцяючи нереалістичні прибутки.

Перепродаж земельних ділянок за завищеними цінами, численні приховані комісії та штрафні санкції, нездійсненні обіцянки дохідності та сумнівні прогнози щодо майбутнього зростання вартості земель сільськогосподарського призначення – ось реальність, з якою стикаються інвестори, що бажають вкласти кошти у придбання земельних паїв “без зайвих турбот” та з “гарантованою вигодою”. Насправді, за гучними цифрами ховається лише маркетингова стратегія, а реальне володіння землею чи часткою у відповідному фонді приносить більше клопоту, ніж користі.

Минуло п’ять років відтоді, як був запроваджений ринок землі, що дозволив громадянам, а згодом і компаніям, вільно купувати та продавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Одним з головних очікувань було значне зростання вартості гектара на тлі інвестицій, відкладеного попиту, процесу європейської інтеграції та інших оптимістичних прогнозів. Однак, через війну, спад економічної активності та відсутність реальних механізмів для придбання земель іноземними компаніями, замість прогнозованих $4-5 тис. за гектар, земля в Україні наразі коштує в середньому лише $1,8-2 тис. Це становить близько 5% щорічного зростання у доларовому еквіваленті з 2021 року.

Це не зупиняє посередників, які побудували свій бізнес на “сервісі” перепродажу земельних ділянок, від годування ринку малообґрунтованими прогнозами про щорічне зростання цін на 15-20%. Яскравий приклад – регулярні публікації та виступи засновників компанії “Твоє коло”, одного з найактивніших маркетингових гравців на цьому ринку. Вони, звісно, рахують зростання цін у гривні, ігноруючи майже 50% девальвацію під час повномасштабної війни, та порівнюють ціни з європейськими, де вони в 2-7 разів вищі, стверджуючи, що українські землі не мають іншого вибору, окрім як дорожчати до аналогічного рівня.

“Потенціал зростання вартості землі” “за даними “Твоє коло”

Цю ж статистику про майже 30%-ве зростання рік до року наводить один із засновників компанії Андрій Усенко в компліментарному інтерв’ю на каналі HUG’S. Він прямо говорить, що раніше компанія закладала «нормальну крейсерську швидкість» зростання капіталізації землі близько 20% на рік на горизонті 5–7 років, і пояснює, що 2025‑й став початком прискорення (вище 20%), яке вони очікують продовженням, а не разовим стрибком.

Обдеруть як липку

Однак, при глибшому розгляді бізнес-моделі групи “Твоє коло”, стає зрозуміло, що їхній заробіток майже не залежить від реальних цін на землю. Риторика про здорожчання, що базується на примарних “внутрішніх оцінках”, є лише частиною маркетингової стратегії. Експерти давно помітили, що основний дохід “Твого кола” (як і багатьох подібних посередників) полягає у перепродажу дешево придбаних ділянок за завищеними цінами недосвідченим інвесторам, ще й з нарахуванням комісій за обслуговування угод. Але це лише верхівка айсберга.

Ось лише деякі претензії, які висувають аналітики, досліджуючи зворотній бік діяльності земельних спекулянтів:

• Кабальні умови договорів: У договорах прописані нереалістичні та, по суті, нікчемні з точки зору законодавства умови розірвання. Наприклад, угоду можна розірвати, попередивши компанію за 14 років (!). У разі порушення умов або спроби продати землю без згоди компанії, інвестор може бути змушений сплатити штраф у розмірі 30% від вартості всієї землі, плюс додаткові відсотки (наприклад, 24% від офіційної орендної плати). Договір управління фактично стає обтяженням на землю, яке реєструється нотаріально, що робить продаж ділянки третій особі майже неможливим без “шлейфу” цього договору.
• Ціни на землю суттєво вище ринку: Автори одного з аналізів на каналі “Останній капіталіст” порівняли ціни на ідентичні ділянки в різних сервісах і виявили, що “Твоє коло” пропонує землю за цінами, які можуть бути на 30-40% вищими, ніж у конкурентів. Наприклад, у Вінницькій області ділянка, яка на інших ресурсах коштувала 76 000 грн/га, через “Твоє коло” продавалася за 109 000 грн/га. У Черкаській області зафіксовано випадки, коли посередники пропонували ділянки за 160–170 тис. грн, тоді як “Твоє коло” запитувало 201–202 тис. грн. Експерти також зазначають, що задекларовані компанією середні ціни закупівлі у 2021 році (наприклад, $2700 за га для Заходу) виглядають підозріло високими та не відповідають реаліям тогочасного ринку, де ціна була ближчою до $2000.

Окрім офіційної комісії (близько 8-12%), компанія може закладати власний інтерес у ціну землі, яку купує інвестор. Також компанія забирає 15% від суми зростання орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажі ділянки. Офіційна комісія, на думку аналітиків, є невиправданою, оскільки більшість послуг з “управління” є фіктивними: земля вже має орендарів, з якими укладені довгострокові договори, і участь посередника там не потрібна. Все це робить актив фактично неліквідним: щоб вийти з інвестиції хоча б за ціною входу, доведеться чекати зростання щонайменше на 25-30% (для покриття комісійних платежів), а це в сучасних реаліях може зайняти кілька років.

Нереалістична дохідність: Замість рекламованих 20-25% річних, реальна дохідність у найсприятливішому сценарії, після вирахування всіх податків, послуг нотаріусів та комісій компанії, становить близько 11,5% у гривні. При цьому раніше компанія могла обіцяти гарантовану оренду (наприклад, не менше 14 000 грн), хоча за чинними договорами з аграріями реальна виплата може бути значно меншою. Це викликає підозри щодо створення штучних розрахунків або збитковості такої моделі для самої компанії.

Компанія пропонує два фонди з різними обіцянками, але реальні цифри також відрізняються:

• У фонді «Реінвестиція» обіцяна дохідність становить 15% у доларах.
• У фонді «Щорічний дохід» обіцяна дохідність суттєво нижча за ринкову і навіть за рівень інфляції – 6% у гривні, що може слугувати “відволікаючим маневром” для залучення інвесторів до іншого, очевидно “більш прибуткового” фонду.

Маніпуляції із земельними ділянками

Маніпуляції з продавцями: Компанія укладає з власниками землі (селянами) договори доручення, виплачуючи їм певну суму авансом, що фактично позбавляє їх права продати землю будь-кому іншому. Існує чимало судових справ, де продавці намагаються анулювати ці доручення, вважаючи, що їм заплатили несправедливу (занижену) ціну. Натомість компанія через суд стягує з них подвійні суми або “неотриману вигоду”. При цьому компанія перебуває у прямому конфлікті інтересів: вона зацікавлена купити землю у селянина якомога дешевше, а продати інвестору — якомога дорожче, закладаючи свій прихований прибуток у ціну.

Оскільки компанія бере на себе управління землею, вона отримує право переукладати договори оренди від імені інвестора. Деякі спостерігачі припускають, що менеджери компанії можуть навмисно занижувати вартість оренди в договорах з аграріями в обмін на “відкат” готівкою від фермера. Таким чином, інвестор отримує мінімальний офіційний дохід, а посередник заробляє на тіньових домовленостях.

Ризики REIT-фондів: Інвестор купує не конкретну ділянку, а частку у фонді, який об’єднує численні ділянки по всій Україні. Інвестори фондів не мають контролю над тим, яку саме землю купує фонд і за якими цінами. Існує ризик, що фонд придбає ділянки у афілійованих осіб за завищеними цінами. Крім того, офіційно задекларовані витрати на адміністрування фондів виглядають нереалістично малими для такого обсягу роботи, що може свідчити про приховування реальних витрат або доходів. Один з експертів прямо називає схему “пірамідою”, де виплати або показники можуть базуватися на залученні нових коштів, а не на реальній ефективності агробізнесу.

Таким чином, компанія «Твоє коло» створила модель, де основний прибуток отримує посередник за рахунок високих вхідних цін та складних юридичних пасток, тоді як інвестор отримує актив з низькою ліквідністю та дохідністю, нижчою за ринкову. Це не кажучи вже про високу ймовірність роботи зі “своїми” нотаріусами та оцінювачами, які діятимуть в інтересах компанії, а не інвестора, що може призводити до завищення вартості активів або непрозорості юридичних процедур. При цьому інвестиційні блогери та клуби (наприклад, «Укрінвестклуб»), які рекламують компанію, отримують значну мотивацію (відсоток) за кожного залученого інвестора, не попереджаючи про суттєві ризики. Очевидно, що для підтримки цієї “фінансової піраміди” необхідно постійно підживлювати міф про очікуване збільшення цін на землю, необхідність інвестування в неї як у єдиний вигідний і цінний актив. Проте жодних суттєвих наслідків у разі невиконання обіцянок щодо інвестиційного прибутку, або у разі несправдження прогнозів щодо поліпшення ситуації в економіці загалом і в аграрному секторі зокрема, для засновників компанії не буде. Максимум – вони збанкрутують і відкриють новий бізнес. Для людей же, які вкладуть суттєві кошти в надії хоча б зберегти їхню купівельну спроможність, досвід роботи з “Твоїм колом” може назавжди відбити будь-яке бажання здійснювати інвестиції.

Сьогоднішня ситуація вже нагадує «мильну бульбашку» 2008 року, коли українці вкладали кошти в інвестиційні фонди невеликих та невідомих компаній, які обіцяли надприбутки. Але вони в один момент втратили свою «вартість» у десятки разів, а вкладники позбулися і активів, і грошей. Як кажуть, все нове – це добре забуте старе. Шахрайські схеми знову в ділі. І тут вже має своє слово сказати регулятор фінансового ринку.

Порада від Business News:

Ця новина є важливою для всіх, хто розглядає інвестиції в земельні ділянки в Україні. Вона викриває потенційно ризиковані схеми деяких компаній, що пропонують послуги з управління та перепродажу землі. Рекомендуємо ретельно аналізувати умови договорів, порівнювати ціни з ринковими та бути критичними до обіцянок надвисокої дохідності. Важливо також перевіряти репутацію компаній та їхню прозорість у фінансових операціях.

Подробиці можна знайти на сайті: kp.ua