Наближення наступного опалювального сезону знову ставить перед українцями серйозні виклики, до яких уже активно готуються. Особливо помітні зміни в логіці вибору помешкання на первинному ринку нерухомості, що проявляються вже напередодні осені.

Нові пріоритети покупців нерухомості

Як повідомила Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA, хоча локація, площа та вартість квадратного метра залишаються вагомими чинниками, сучасні покупці дедалі частіше оцінюють не лише саму квартиру, а й весь будинок як цілісну систему. Акцент зміщується на практичні аспекти: наскільки добре будинок зберігатиме тепло, чи функціонуватимуть опалення, водопостачання, насоси, ліфти та освітлення під час можливих перебоїв з електроенергією. Наявність власної котельні та паркінгу також набуває особливого значення.

Пані Бігунець підкреслила, що ці зміни в пріоритетах відбуваються на тлі нестабільної ситуації на ринку нерухомості. Згідно з даними Звіту про фінансову стабільність Національного банку України за червень 2026 року, четвертий квартал 2025 року відзначився піковою кількістю угод купівлі-продажу житла від початку повномасштабної війни. Проте вже у першому кварталі 2026 року їхня кількість значно зменшилася. Незважаючи на це, за останні чотири квартали загальна кількість угод зросла на 11% порівняно з попереднім роком.

Серед ключових факторів, що стримують покупців, НБУ виділяє перебої з електропостачанням та опаленням, високі безпекові ризики, а також зростання вартості нерухомості в гривневому еквіваленті. Середня площа придбаної квартири склала 48 м², тоді як пропозиція переважно складалася з просторіших об’єктів — у середньому понад 65 м².

На думку Маріанни Бігунець, ці цифри свідчать не про зникнення попиту, а про його трансформацію. Покупці стають більш обачливими та вибагливими: вони частіше шукають компактніше та доступніше житло, при цьому ретельніше аналізуючи не тільки характеристики самої квартири, але й готовність будинку до безперебійного функціонування під час потенційних енергетичних криз.

Енергоавтономність як ключовий критерій

Пані Бігунець наголосила, що безпека регіону залишається одним із головних критеріїв вибору житла на первинному ринку. Однак, сама по собі вона вже не гарантує комфортних побутових умов. Перед холодним сезоном покупцям варто прискіпливо перевіряти теплоізоляційні властивості будинку, принцип роботи опалювальної системи, наявність резервного живлення та спроможність інженерних мереж функціонувати під час вимкнень електроенергії.

Поняття “енергоавтономність” може означати різний рівень захищеності. У деяких будинках резервне джерело живлення забезпечує лише аварійне освітлення, тоді як в інших — підтримує роботу насосів, котельні, систем водопостачання, доступу та одного з ліфтів. Не менш важливим є якісне утеплення самого будинку. За словами експертки, навіть у новітніх будівлях через щілини та негерметичні з’єднання віконних і дверних конструкцій приміщення можуть втрачати до 30-40% тепла. Це означає, що наявність якісних вікон, герметичність та ефективна теплоізоляція мають вирішальне значення, навіть за наявності резервного електроживлення.

«Автономність – це не просто відповідь «так» чи «ні». Покупцеві необхідно отримати чіткий перелік систем, які функціонуватимуть без зовнішнього електропостачання. Особливої уваги заслуговує здатність будинку утримувати тепло: резервне живлення забезпечує роботу інженерних систем, але саме енергоефективність визначає, наскільки швидко будинок втрачатиме тепло», — зазначила Маріанна Бігунець.

Вартість квартири на первинному ринку та повні витрати на заселення

Ще однією суттєвою зміною стало підвищення уваги покупців до повної вартості житла. Окрім ціни квадратного метра, потенційні власники повинні враховувати майбутні витрати на ремонт, придбання меблів, побутової техніки, оформлення документів, підключення комунікацій, а також регулярні витрати на утримання квартири та можливе придбання індивідуальних джерел живлення.

Посилаючись на аналітичні дані НБУ, пані Бігунець повідомила, що за перші шість місяців поточного року ціни пропозиції на первинному ринку зросли в середньому на 5-10%. Основними чинниками цього подорожчання стали девальвація гривні та зростання собівартості будівельних робіт. За оцінками аналітиків GAZDA, до кінця 2026 року вартість базового ремонту може становити близько 9-14 тис. грн/м², ремонту середнього рівня – 15-19 тис. грн/м², а складнішого та дорожчого оздоблення – від 22 до 30 тис. грн/м². Важливо зазначити, що ці показники не включають вартість меблів та техніки.

Таким чином, для умовної квартири площею 50 м² лише вартість ремонту може скласти:

• 450-700 тис. грн при базовому ремонті;
• 750-950 тис. грн за середнього рівня;
• 1,1-1,5 млн грн за дорожчого оздоблення.

Тому дві квартири однакової площі та близької вартості квадратного метра можуть суттєво відрізнятися за фінальним бюджетом на заселення. Отже, ціна квадратного метра має розглядатися лише як початковий орієнтир. До неї слід додати витрати на приведення помешкання до стану, придатного для проживання, а також оцінити майбутні експлуатаційні ризики.

Квартири з ремонтом та невизначеність цін

Помешкання з готовим оздобленням можуть скоротити час до заселення та зробити загальний бюджет більш прогнозованим. Однак покупцю важливо уточнити, що саме входить до заявленої комплектації: оздоблення стін і підлоги, міжкімнатні двері, сантехніка, освітлювальні прилади, електрофурнітура, кухонна зона чи побутова техніка.

Ключові аспекти перевірки квартири в новобудові напередодні зими

Маріанна Бігунець рекомендує покупцям житла на первинному ринку звернути увагу на сім основних факторів:

• 1. Мета придбання. Необхідно чітко визначити, чи купується квартира для власного проживання, для переїзду родини, з метою здачі в оренду, як інвестицію або як резервне житло. Від цього залежать вимоги до площі, стану готовності та інфраструктури.
• 2. Документація та готовність об’єкта. Варто ретельно перевірити право власності на земельну ділянку, дозвільні документи на будівництво, схему фінансування, реальні темпи виконання робіт, введені в експлуатацію черги будівництва та виконання попередніх зобов’язань забудовником.
• 3. Реальний рівень автономності. Необхідно отримати детальний перелік інженерних систем, підключених до резервного живлення, інформацію про його потужність, тривалість роботи, а також про запаси пального чи ємність акумуляторних батарей.
• 4. Опалення, водопостачання та теплоізоляція. Варто уточнити тип опалювальної системи, принцип роботи котельні та насосів, наявність резерву гарячої води, а також дослідити характеристики теплоізоляції фасаду, вікон та покрівлі.
• 5. Повна вартість володіння. До ціни квартири слід обов’язково додати витрати на ремонт, меблі, техніку, податки, оформлення документів, можливі підключення комунікацій та майбутні витрати на утримання.
• 6. Умови оплати. Якщо ціна або залишок платежу прив’язані до валютного курсу, покупець повинен розуміти механізм перерахунку та потенційний вплив коливань гривні на кінцеву суму.
• 7. Майбутня ліквідність. На подальший попит впливатимуть не лише місто та район розташування, але й загальна готовність будинку, якість інженерних систем, транспортна доступність, наявність укриття та паркінгу, розвиненість соціальної інфраструктури та потенціал для стабільного проживання протягом усього року.

«Головна порада для тих, хто планує придбати житло в новобудові напередодні холодів, — порівнювати не окремі характеристики, а комплексну модель проживання. Квартира має відповідати потребам сім’ї, бути фінансово доступною, мати зрозумілий термін заселення, а будинок — забезпечувати базові потреби за будь-яких обставин», — підсумувала пані Бігунець.

Тим часом, ріелтори прогнозують зростання вартості оренди житла восени, а альтернативою купівлі нерухомості може стати її придбання за допомогою іпотечного кредитування.

Порада від Business News: Ця аналітика надає надзвичайно цінну інформацію для потенційних покупців нерухомості в Україні, особливо в умовах підготовки до опалювального сезону та загальної нестабільності. Вона допоможе зробити більш обґрунтований вибір, враховуючи не лише ціну, а й ключові фактори безпеки, автономності та повної вартості володіння житлом.

Інформація підготовлена на основі матеріалів: fakty.ua