Український ринок нерухомості демонструє поступове відновлення, проте динаміка іпотечного кредитування у першому півріччі 2026 року значною мірою залежить від державної програми «єОселя».

Таку думку висловила перша заступниця голови правління «Глобус Банку» Олена Дмітрієва під час аналітичної панелі, організованої Конфедерацією будівельників України. За її словами, на початку року попит на житло стримували безпекові ризики, енергетичний терор та загальна економічна невизначеність.

Водночас спостерігається зростання цін на нерухомість, зумовлене ослабленням національної валюти та збільшенням собівартості будівництва. Попри це, експертка зазначає, що поточні ціни залишаються привабливими в історичному контексті: співвідношення вартості вторинного житла до річної орендної плати становить близько десяти років. Крім того, з’являються перші ознаки пожвавлення пропозиції на ринку.

Іпотечне кредитування: тенденції та статистика

За даними пані Дмітрієвої, частка іпотечних угод у загальній кількості транзакцій з нерухомістю наразі становить близько 3%. Станом на 1 червня 2026 року загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі досяг 50 млрд грн, що становить приблизно 4% від загального кредитного портфеля. За останній рік іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель збільшився приблизно на 10%.

Іпотечні позики отримали близько 42 тисяч українських родин, що є лише 0,4% від загальної кількості домогосподарств. Частка проблемних кредитів у цьому сегменті сягає 12%, переважно через старі валютні позики. Кількість нових іпотечних кредитів ще не досягла довоєнного рівня: у 2025 році банки видали близько 77% від кількості кредитів, наданих у 2021 році.

«Іпотечні портфелі демонструють значно вищі темпи зростання порівняно з кредитним ринком загалом. Однак ключовим драйвером цього зростання залишається програма «єОселя». Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими», – підкреслила банкірка.

Однією з помітних тенденцій 2026 року є стрімке зростання кількості кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що ще будуються. У першому півріччі 2026 року таких кредитів видали на 146% більше, ніж за аналогічний період 2025 року, що збільшило їхню частку у загальній структурі іпотечних видач з 17% до 27%.

За перші п’ять місяців 2026 року банки видали на 31% більше кредитів на придбання готового житла безпосередньо від забудовників порівняно з аналогічним періодом 2025 року. На вторинному ринку приріст становив 45%.

Щомісяця банки видають близько 207 кредитів під заставу майнових прав на квартири в новобудовах та ще приблизно 238 кредитів на придбання готового житла від забудовників. Завдяки цим напрямкам будівельні компанії щомісяця отримують близько 884 млн грн, або приблизно $20 млн (приблизно 800 000 грн за поточним курсом).

Як функціонує програма «єОселя»

Олена Дмітрієва також зазначила, що з початку дії програми «єОселя» було видано близько 28 тисяч кредитів на загальну суму 49 млрд грн. Наразі програма охоплює 93% усіх нових іпотечних кредитів в Україні. До програми долучилися десять банків: чотири державні та шість комерційних. При цьому близько 80% кредитів за програмою видали саме державні банки.

Загалом нові іпотечні кредити в Україні надають лише 12 із 59 банків, що свідчить про високу концентрацію ринку: 93% усіх іпотек видали п’ять установ. Серед них – чотири державні банки та вісім банків з приватним українським капіталом. Установи, що належать до іноземних банківських груп, не беруть участі в іпотечних програмах.

У структурі кредитування за програмою «єОселя» 28% позик було надано під заставу майнових прав на придбання квартир у будинках, що будуються. Ще 35% кредитів спрямовано на купівлю готового житла безпосередньо у забудовників. Для участі у програмі акредитовано вже 365 будинків.

Водночас розширюються умови доступу до «єОселя» для окремих категорій громадян. Зокрема, після запровадження для внутрішньо переміщених осіб додаткової компенсації, їхня частка серед учасників програми зросла до 20%.

Від грудня минулого року мобілізовані військовослужбовці мають можливість оформити іпотечні кредити під 3% річних. Наразі їхня частка серед позичальників становить близько 7%. Ще 31% учасників програми – це військовослужбовці за контрактом та правоохоронці.

Важливою зміною стало збільшення граничної площі житла для сім’ї з двох осіб — з 52,5 до 73,5 кв. м. Саме такі сім’ї становлять найбільшу категорію позичальників за програмою.

Виклики програми «єОселя»

Попри розширення державної підтримки, конкуренція на іпотечному ринку залишається низькою. Однією з основних причин є слабкий захист прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості часто можливе лише через суд і може тривати роками. Крім того, діє мораторій на продаж предметів іпотеки фізичних осіб за кредитами, оформленими до початку повномасштабної війни.

«За таких умов банк може роками не мати змоги повернути заставу та, водночас, фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний», — наголосила Олена Дмітрієва.

Додатковим обмеженням для подальшого розвитку іпотеки стає посилення вимог НБУ до капіталу банків відповідно до європейських директив. Водночас можливості фінансових установ нарощувати капітал стримує високе податкове навантаження, зокрема 50-відсоткова ставка податку на прибуток банків. За таких умов темпи розширення кредитних портфелів можуть бути обмеженими навіть за наявності стабільного попиту на житло.

«єОселя-2»: оновлення програми

Новим поштовхом для ринку у 2026–2027 роках може стати оновлена іпотечна програма, яку «Укрфінжитло» готує спільно зі Світовим банком. Вона передбачатиме компенсацію до 20% від суми кредиту, відшкодування відсотків протягом перших чотирьох років та мінімальний початковий внесок на рівні 5–10%. Загальний обсяг фінансування програми може становити $390 млн (приблизно 14,820,000,000 грн).

Очікується, що протягом трьох років за новою моделлю буде видано від 20 до 30 тисяч іпотечних кредитів. Це може фактично подвоїти нинішні обсяги нової іпотеки, розширити коло позичальників та залучити до кредитування більше банків.

Основний фокус програми планують зробити на вторинному ринку, оскільки обмеження щодо віку житла не передбачатимуться. Головним інструментом підтримки придбання житла на первинному ринку й надалі залишатиметься «єОселя».

Тим часом, вже в серпні очікується чергове зростання вартості оренди житла в Україні.

Порада від Business News: Ця інформація допоможе вам краще зрозуміти поточний стан українського іпотечного ринку, перспективи його розвитку та роль державних програм. Знання про нові ініціативи, такі як «єОселя-2», дозволить вам бути в курсі можливостей для придбання власного житла на вигідних умовах.

Подробиці можна знайти на сайті: fakty.ua