Іпотечний Ринок України: Державна “єОселя” як Головний Драйвер Зростання у 2026 Році

Український ринок іпотечного кредитування демонструє позитивну динаміку в першому півріччі 2026 року, проте його розвиток значною мірою залежить від ефективності державної програми “єОселя”. Без перегляду моделі державної підтримки та посилення захисту прав кредиторів поява повноцінної ринкової іпотеки залишається малоймовірною.

Таку думку висловила Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ, під час аналітичної панелі “Аналітика ринку будівництва та нерухомості І півріччя 2026 року”, організованої Конфедерацією будівельників України.

Чинники, що Впливають на Ринок Нерухомості

• Стримування попиту: Енергетичний терор, безпекові ризики та економічна невизначеність продовжують впливати на бажання громадян купувати житло.
• Зростання цін: Послаблення національної валюти та збільшення собівартості будівельних робіт призвели до помітного зростання цін на нерухомість.
• Привабливі ціни: Попри зростання, цінові умови придбання житла залишаються привабливими за історичними показниками. Співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить близько десяти років.
• Ознаки пожвавлення: Ринок нерухомості демонструє поступову адаптацію до воєнних умов, що проявляється у пожвавленні пропозиції. Проте, попит залишається чутливим до обстрілів, перебоїв з електроенергією та зростання вартості будівництва.

Статистика Іпотечного Кредитування

Частка іпотеки в загальній кількості угод купівлі-продажу житла становить лише близько 3%. Станом на 1 червня 2026 року загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 млрд грн, що складає приблизно 4% від усіх виданих кредитів. За останній рік іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель збільшився лише на 10%.

Іпотечні позики наразі мають близько 42 тис. українських сімей, що становить лише 0,4% від загальної кількості домогосподарств. Частка проблемних кредитів у цьому сегменті сягає 12%, переважно через старі валютні позики. Кількість нових іпотечних кредитів у 2025 році становила 77% від обсягу 2021 року.

Роль Державної Програми “єОселя”

“Іпотечні портфелі справді зростають значно швидше за кредитний ринок загалом. Однак головною рушійною силою цього зростання залишається “єОселя”. Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими”, – наголошує Олена Дмітрієва.

Від початку запровадження програми “єОселя” видано близько 28 тис. кредитів на загальну суму 49 млрд грн. На неї припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів в Україні. У першому півріччі 2026 року за програмою видано 8,4 млрд грн, що більше порівняно з 5,5 млрд грн за аналогічний період 2025 року.

Десять банків (чотири державні та шість комерційних) долучилися до програми “єОселя”, причому державні банки видали близько 80% кредитів. Загалом нові іпотечні кредити надають лише 12 із 59 банків, а 93% іпотек видали п’ять установ. Іноземні банківські групи наразі не беруть участі в іпотечних програмах.

Структура Кредитування за Програмою “єОселя”

• Майнові права: 28% позик надано під заставу майнових прав на придбання 1197 квартир у будинках, що зводяться.
• Готове житло: 35% кредитів спрямовано на купівлю 1534 квартир безпосередньо у забудовників.

Активізовано 365 будинків для участі в програмі. Умови доступу до “єОселі” розширюються: частка внутрішньо переміщених осіб серед учасників зросла до 20%. Мобілізовані військовослужбовці тепер можуть отримати кредити під 3% річних (їхня частка – близько 7%), а контрактники та правоохоронці становлять 31% позичальників. Збільшено граничну площу житла для сімей з двох осіб з 52,5 до 73,5 кв. м.

Нові Іпотечні Програми та Виклики

Експертка виділила стрімке зростання кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що будуються: у першому півріччі 2026 року їх кількість зросла на 146% порівняно з 2025 роком. Також спостерігається зростання кредитування на придбання готового житла у забудовників (+31%) та на вторинному ринку (+45%). Завдяки цим напрямам будівельні компанії щомісяця отримують близько 884 млн грн (приблизно $20 млн).

Іпотека стає не лише способом придбання житла, а й джерелом фінансування будівництва.

Незважаючи на розширення державної підтримки, конкуренція на іпотечному ринку залишається низькою. Головні причини: слабкий захист прав кредиторів (стягнення боргів через суд може тривати роками) та мораторій на продаж предметів іпотеки за кредитами, оформленими до повномасштабної війни. Банки фактично можуть роками не мати змоги повернути заставу.

Додаткові обмеження: посилення вимог НБУ до капіталу банків та високе податкове навантаження (50% ставка податку на прибуток банків). Це може стримувати темпи розширення кредитних портфелів.

Новим поштовхом для ринку у 2026–2027 роках може стати іпотечна програма від “Укрфінжитло” та Світового банку. Вона передбачає компенсацію до 20% кредиту, відшкодування відсотків протягом перших чотирьох років та мінімальний перший внесок 5–10%. Загальний обсяг фінансування – $390 млн.

Очікується, що програма дозволить видати 20–30 тис. іпотечних кредитів, подвоївши нинішні обсяги, залучивши більше банків та розширивши коло позичальників. Основний фокус – вторинний ринок, тоді як “єОселя” залишатиметься основним інструментом для первинного.

“Довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів”, – підсумувала Олена Дмітрієва.

АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО “КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК “ГЛОБУС” (ГЛОБУС БАНК) засновано у 2007 році. Станом на серпень 2026 року регіональна мережа налічує 34 відділення, 29 з яких працюють за умов відсутності світла. Банк має найвищий кредитний рейтинг uaAAA та рейтинг депозитів ua2+. Пріоритетні напрямки: кредитування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування, автокредитування, МСБ. ГЛОБУС БАНК є партнером державних програм: “єОселя”, “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг”, “Енергонезалежність”, а також програм Фонду енергоефективності “Енергодім” та “ГрінДІМ”. Банк бере участь у програмі “Національний кешбек” та підписав Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергоінфраструктури. Голова правління Сергій Мамедов є віцепрезидентом Конфедерації будівельників України та Асоціації українських банків.

 

Дата: 08.08.2026

Порада від Business News:

Ця інформація буде корисною для тих, хто планує придбати житло в Україні, особливо за допомогою іпотеки. Вона допоможе зрозуміти поточний стан ринку, ключові фактори, що впливають на нього, та роль державних програм, таких як “єОселя”. Аналіз від Олени Дмітрієвої також надає цінні відомості про майбутні тенденції та потенційні нові програми підтримки, що може допомогти потенційним позичальникам краще спланувати свої фінансові кроки.