Повномасштабна війна кардинально змінила критерії вибору не лише житла, але й суттєво трансформувала первинний ринок нерухомості столиці. Якщо раніше покупці надавали перевагу престижним районам та близькості до центру, то сьогодні визначальними факторами стали транспортна доступність, автономність будинку, наявність укриттів та розвинена інфраструктура.

Аналітика від “Інтергал-Буд”: Зміна географії забудови

Такі висновки ґрунтуються на аналізі стартів продажів нових житлових комплексів (ЖК) та нових черг вже існуючих проєктів, структури попиту, транспортної доступності та тенденцій розвитку районів Києва за останні кілька років. Дослідження провели аналітики компанії “Інтергал-Буд”.

До 2022 року девелоперська активність була більш рівномірно розподілена між центральними та правобережними районами. Однак після 2022 року спостерігається тенденція до старту нових проєктів у районах, що поєднують сучасну забудову, зручну транспортну розв’язку та вже сформовану інфраструктуру. Саме ці аспекти визначають географію нового будівництва.

Лідерство Дарницького району та зміщення акцентів

За даними аналітиків, у 2025 році найбільша частка стартів продажів припала на:

• Дарницький район – 27%
• Голосіївський район – 19%
• Оболонський район – 13%
• Шевченківський район – 11%
• Святошинський район – 9%
• Решта районів столиці – близько 20%

Ця статистика демонструє зміщення девелоперської активності з центральних районів до локацій із потенціалом комплексного розвитку, що повністю відповідає зміні купівельних пріоритетів.

Ключові критерії вибору житла

Сучасний покупець нерухомості в Києві керується такими факторами:

• Вартість житла: співвідношення ціни та якості.
• Транспортна доступність: близькість до метро та зручні транспортні розв’язки для швидкого пересування, особливо під час повітряних тривог.
• Безпека та автономність: наявність укриттів та незалежних систем енергопостачання.
• Сформована інфраструктура: близькість до шкіл, дитячих садків, медичних закладів та магазинів.

За даними внутрішньої аналітики “Інтергал-Буд”, найбільша концентрація новобудов біля метро спостерігається на схід та південний схід столиці.

Концентрація житла біля метро

Лідерство за цим показником утримує Дарницький район, де в радіусі 15 хвилин від метро розташовано приблизно 70-74 тис. квартир. Другим є Голосіївський район (53-57 тис. квартир), за ним – Оболонський (40-42 тис. квартир). Також значну кількість житла біля метро мають Шевченківський (45-48 тис. квартир) та Святошинський (33-35 тис. квартир) райони. Ці локації приваблюють покупців завдяки поєднанню сучасного житла, метрополітену та міської інфраструктури.

Лівий берег набирає обертів

Особливо помітною тенденцією стало посилення позицій Лівого берега. Дарницький район, де зосереджена чверть усіх стартів продажів нових проєктів, демонструє найвищу девелоперську активність та найбільшу кількість квартир біля метро. Разом із Дніпровським районом він формує потужний кластер нової житлової забудови, зрівнюючи конкурентні позиції Лівого та Правого берегів.

Перевагами лівобережних районів залишаються:

• Більш доступна вартість житла.
• Значний обсяг нової пропозиції.
• Розвинена соціальна та комерційна інфраструктура.
• Висока концентрація житла поблизу метро.
• Можливості придбання житла за державними програмами.

Цінова політика та перспективні райони

Хоча Печерськ залишається найдорожчим районом (близько 2 600 доларів США за кв. м, що становить приблизно 104 000 ₴ за поточним курсом), найбільшу девелоперську активність демонструють райони із середнім ціновим сегментом. Наприклад, у Голосіївському районі середня вартість кв. м становить близько 1 300 доларів США (приблизно 52 000 ₴), в Оболонському – 1 200 доларів США (приблизно 48 000 ₴), а в Дарницькому – близько 1 000 доларів США (приблизно 40 000 ₴).

Дмитро Ізмайлов, керівник відділу аналітики компанії “Інтергал-Буд”, зазначає: “Показово, що найдорожчий район Києва сьогодні вже не є центром нового будівництва, хоча середня вартість житла на Печерську майже у 2,5 раза перевищує показники Дарницького району. Однак саме Дарниця сьогодні концентрує найбільший обсяг нової пропозиції на первинному ринку”.

Головною конкурентною перевагою стає баланс між ціною, транспортною доступністю, сучасною забудовою та якістю повсякденного життя. Ринок житла Києва став “мікрорайонним”, де конкурують окремі локації, що пропонують оптимальне поєднання безпеки, транспортної доступності, сучасної забудови та готової інфраструктури.

Потенціал зростання вартості житла

За прогнозами аналітиків “Інтергал-Буд”, якщо поточні тенденції збережуться, після завершення війни найбільший потенціал зростання вартості житла матимуть райони, які вже зараз поєднують новий житловий фонд, розвинену транспортну інфраструктуру, зелені зони та можливості для комплексного розвитку територій.

“Ми спостерігаємо появу нової карти житлового Києва”, – резюмує Дмитро Ізмайлов. – “Якщо раніше покупець обирав між правим і лівим берегом або між центром і спальними районами, то сьогодні він обирає конкретний мікрорайон. Перемагають локації, які вже зараз можуть запропонувати пішу доступність до метро, автономність, укриття та сформовану інфраструктуру. Саме вони визначатимуть розвиток первинного ринку столиці в найближчі роки”.

 

Дата: 21.07.2026 Джерело: Інтергал-Буд

Порада від Business News:

Ця аналітика надає цінну інформацію для потенційних покупців житла в Києві. Розуміння нових пріоритетів ринку – транспортна доступність, безпека (укриття, автономність) та розвинена інфраструктура – допоможе зробити більш обґрунтований вибір. Зосередження на районах з високою концентрацією новобудов біля метро, зокрема на Лівому березі (Дарницький, Дніпровський райони), може бути вигідним рішенням з точки зору інвестицій та комфорту повсякденного життя. Враховуйте ці фактори при плануванні купівлі нерухомості.