Нерухомість в Україні: Помірний Зростання Ринків та Роль Іпотеки у 2025 Році

За перші три квартали 2025 року український ринок нерухомості продемонстрував скромне зростання, збільшивши кількість угод лише на 7% до 238 тисяч. Найбільш активними регіонами залишаються Київ та його область, Дніпропетровщина і Харківщина. Водночас частка іпотечних угод не перевищує 2-3%, згідно з даними Національного банку України (НБУ).

Ці відомості представлені у публікації Центру економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс».

Згідно зі Звітом про фінансову стабільність від НБУ, кількість транзакцій з нерухомістю за перші три квартали 2025 року сягнула 238 тисяч, що на 7% більше порівняно з аналогічним періодом 2024 року. Найбільше угод було укладено в таких областях: Київ (19,1 тис.), Київська область (17 тис.), Дніпропетровська (16,8 тис.) та Харківська (14 тис.).

Українці переважно віддають перевагу квартирам, які становлять близько двох третин усіх угод. Найвищий попит спостерігається на невеликі та доступні за ціною помешкання на вторинному ринку. Середня площа придбаної квартири становить 38 кв. м, а будинку – 70 кв. м.

Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту «Фінансового пульсу», зазначає: «Ринок продовжує триматися завдяки вторинному житлу. Це цілком логічно в умовах війни: люди шукають простіші, зрозуміліші та бюджетніші рішення. На первинному ринку попит обмежують як безпекові ризики, так і невідповідність пропозиції очікуванням покупців щодо ціни та якості».

Активному розвитку ринку житлової нерухомості загалом перешкоджають високі безпекові ризики та проблеми з електропостачанням, спричинені руйнуванням енергетичної інфраструктури. Додатковим чинником стало зростання масштабів пошкоджень житлового фонду: за дев’ять місяців 2025 року було пошкоджено вдвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року, через повітряні атаки.

На первинному ринку пропозиція формується переважно шляхом добудови об’єктів, будівництво яких було розпочато раніше. Це пов’язано з нестачею коштів у забудовників на тлі низького попиту на недобудоване житло. Нові проєкти частіше стартують у західних регіонах, які вважаються безпечнішими. Саме там ціни демонстрували найбільше зростання протягом повномасштабної війни.

За даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксована у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку. Натомість найнижчі ціни спостерігаються у Запоріжжі та Миколаєві.

Іпотечне кредитування поки що не відіграє вирішальної ролі на ринку купівлі-продажу житла. Частка угод з використанням іпотеки у перших двох кварталах 2025 року становила 2%, а у третьому кварталі зросла до 3%.

«Якщо дивитися на ринок загалом, іпотека поки не є масовим рушієм продажів. Вона помітніше впливає на сегмент нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Однак така динаміка значною мірою є результатом програми «єОселя», — пояснює Діляра Мустафаєва.

Зазначається, що на первинному ринку близько 60% угод купівлі житла здійснюється з використанням іпотеки, з яких приблизно 44% – це придбання готового житла від забудовників. Іпотечне кредитування для житла, що ще будується, зростає повільніше.

Згідно зі статистикою НБУ, найактивніше іпотеку у 2025 році використовували в Київській області (8,8% нових іпотечних кредитів відносно договорів купівлі-продажу). Далі йдуть Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці (близько 40% нових іпотек у 2025 році), а частка внутрішньо переміщених осіб (ВПО) становить близько 10%.

Доступність придбання житла також оцінюється за індикатором price-to-income. У Києві станом на 30 листопада 2025 року цей показник становив 8,6 року (порівняно з 9,8 року станом на 30 листопада 2024 року). Однак, навіть після зниження, такий рівень свідчить про низьку доступність придбання житла без кредитів, адже середньостатистичній родині доводиться спрямовувати всі свої доходи понад 8 років.

Для безпечного обслуговування кредиту, як наголошується у статті «Фінансового пульсу», щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% доходу сім’ї. За розрахунками НБУ, для погашення пільгових кредитів за програмою «єОселя» достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць при ставці 3% та близько 42 тис. грн – при ставці 7%. Натомість для кредитів за ринковими ставками потрібні значно вищі доходи: наприклад, для обслуговування кредиту під 18% необхідно близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня заробітна плата по Україні за грудень 2025 року становила приблизно 31 тис. грн.

«Саме цей розрив між необхідними доходами для «ринкової» іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств обмежує коло потенційних позичальників і стримує розвиток іпотечного ринку. Навіть за умови можливого зниження облікової ставки у 2026 році, доступність ринкової іпотеки, за оцінками, залишатиметься помірною», — підкреслює Діляра Мустафаєва.

У грудні 2025 року уряд ухвалив постанову №1637, яка внесла зміни до правил участі у програмі «єОселя». Держава звузила перелік категорій, яким надаються пільгові ставки, а також обмежила типи житла, яке можна придбати за пільговими кредитами, зосередившись на відносно недорогих варіантах. Передбачено також винагороду банкам за роботу з позичальниками та подальше передання іпотечного портфеля компанії «Укрфінжитло». Підтримка інших клієнтів планується через часткову компенсацію відсоткових платежів.

На думку авторів дослідження, звуження умов програми «єОселя» призведе до меншого вибору житла для учасників. Частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим вимогам, можуть звернутися до комерційних банків, що потенційно стимулюватиме розвиток ринкової іпотеки.
«Водночас через війну та обмежені фінансові можливості населення, попит у найближчій перспективі залишатиметься стриманим. Конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками для формування привабливих іпотечних умов», — підсумовує Діляра Мустафаєва.

Довідка:

Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс»створена 2 березня 2015 року з метою об’єднання зусиль учасників та експертів фінансового ринку України для його розвитку та вдосконалення.

Ключові цілі діяльності Центру:

• Вдосконалення нормативної бази, що регулює фінансовий ринок, та усунення регуляторних перешкод для його розвитку.
• Підвищення прозорості діяльності фінансових установ.
• Сприяння розробці та впровадженню нових ринкових інструментів, зокрема, шляхом адаптації міжнародного досвіду.
• Підвищення рівня фінансової грамотності населення.
• Сприяння реалізації економічних реформ, включно з фінансовою децентралізацією.
• Підтримка розвитку підприємництва.

Дата: 04.03.2026 Джерело: Фінансовий пульс

Порада від Business News:

Ця інформація буде корисною для тих, хто планує придбати житло в Україні, особливо зважаючи на нюанси ринку нерухомості 2025 року. Ви дізнаєтеся про тенденції зростання цін, активні регіони, частку іпотечних угод та реальний вплив програми «єОселя». Також надається важлива інформація щодо доступності іпотеки в залежності від рівня доходів, що допоможе вам об’єктивно оцінити свої фінансові можливості для придбання нерухомості.