“єОселя” у 2025 році: Підсумки та прогнози для української іпотеки

Державна програма іпотечного кредитування “єОселя” у 2025 році відіграла вирішальну роль у стимулюванні ринку житлових кредитів в Україні. За підсумками року банки видали іпотеки на суму приблизно 15,7 млрд гривень, при цьому майже 94% цих коштів було спрямовано через програму “єОселя”. Однак, з огляду на значні зміни в умовах програми, які набувають чинності у 2026 році, очікується суттєва трансформація структури попиту на іпотеку та потенційний розвиток суто банківських кредитних продуктів.

Таку інформацію, посилаючись на дані ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) та Національного банку України, надала Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.

За словами банкірки, однією з ключових змін у програмі “єОселя” стало скорочення допустимого віку будівель, які підпадають під її умови, а також активізація процесу акредитації нових житлових комплексів. Це, на її думку, позитивно вплинуло на попит на новобудови: частка квартир, придбаних безпосередньо у забудовників, зросла до 64%. Загалом 9,4 млрд грн іпотечних коштів було спрямовано на придбання нового житла, що значно перевищує показник 2024 року (4,8 млрд грн, або 32% від загального обсягу іпотеки).

“Іпотека в межах “єОселі” у 2025 році виконувала не лише соціальну, а й стимулювала економічний розвиток. Кожна гривня, вкладена у нове житло, сприяла зростанню будівельної галузі, суміжних виробництв та створювала робочі місця”, – підкреслила Олена Дмітрієва.

Найбільша частка іпотечних кредитів, як і раніше, була видана у столиці та Київській області – понад 56% від загального обсягу. Наступними за обсягами є Львівщина (6%) та Івано-Франківщина (5%).

Іпотека для ВПО: перші результати

Важливим кроком стала урядова програма підтримки внутрішньо переміщених осіб (ВПО), яка стартувала у вересні 2025 року. У рамках програми “єОселя” держава покриває 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредитування, а також компенсує витрати на оформлення кредиту до 40 тис. гривень. За даними Міністерства соціальної політики, загалом було подано 1224 заяви, з яких Пенсійний фонд України вже обробив 118.

Проте, програма для ВПО має суттєве обмеження: максимальна вартість житла не може перевищувати 2 млн гривень. Це призвело до браку пропозицій, що відповідають встановленим ціновим параметрам. Наприклад, у Києві понад 80% житла, доступного за програмою “єОселя”, коштувало від 2 млн гривень і вище. Хоча в інших великих містах ситуація була дещо кращою, знайти житло в рамках встановлених вимог залишалося складним завданням.

На 2026 рік уряд передбачив на цю програму 4,4 млрд гривень, і її ефективність залежатиме від можливого перегляду умов.

“Ідея програми для ВПО є слушною та соціально значущою. Однак встановлений ціновий ліміт суттєво обмежує вибір житла, особливо у великих містах з вищою вартістю нерухомості”, – зазначає Олена Дмітрієва.

Нові правила “єОселі”

У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі “єОселя”. Деякі зміни вже набули чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій – кредити під 3% тепер доступні для мобілізованих військовослужбовців.

Інші нововведення, що стартують з 9 лютого 2026 року, запроваджують більш жорсткі обмеження, які вплинуть на можливість участі громадян та параметри житла, що може бути придбане в іпотеку.

Олена Дмітрієва проаналізувала ключові зміни:

1. Обмеження щодо наявної житлової площі

Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які володіють житловою нерухомістю загальною площею:

• 52,5 кв. м – для одного або двох членів сім’ї;
• додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї.

“Раніше обмеження у 52,5 кв. м стосувалося лише одного члена сім’ї, а для кожного наступного дозволялося додатково 21 кв. м. Тобто, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою до 73,5 кв. м, могла брати участь у програмі. Тепер молода сім’я з двох осіб може претендувати на “єОселю” лише за умови, що в їх власності менше 52,5 кв. м житла”, – пояснює банкірка.

2. Обмеження на відчуження житла

Значно змінився підхід до аналізу попередніх операцій з нерухомістю. Тепер враховується період 36 місяців до подання заявки, тоді як раніше він становив 12 місяців.

“Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом з наявним житлом перевищує нормативну, він не зможе стати учасником програми”, – наголосила Олена Дмітрієва.

3. Обмеження щодо площі та вартості квартир

Впроваджуються нові обмеження щодо параметрів житла:

• Площа квартири: Не може перевищувати нормативну площу більш ніж на 10%, але з абсолютною межею – не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї.
  
• Вартість 1 кв. м: Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).
  Приклад для Києва:
  Опосередкована вартість: 30 081 грн/кв. м
  Гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м
  Максимально допустима вартість (+10%): 66 178 грн/кв. м
  
• Загальна вартість квартири: Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м та нормативної площі.
  Приклад для сім’ї з трьох осіб у Києві:
  Нормативна площа: 73,5 кв. м
  Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн
  Максимальна вартість квартири (+10%): 4 864 097 грн

  Для Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.

“Раніше програма “єОселя” фактично не обмежувала ані площу, ані вартість житла – різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно суворішими, що кардинально змінює підхід до вибору квартири”, – пояснює Олена Дмітрієва.

“єОселя” та розвиток іпотеки у 2026 році

Найбільш дискусійним питанням є співвідношення вартості та площі квартир у новобудовах до параметрів, встановлених новими умовами програми. Варто враховувати, що житлове будівництво має тривалий цикл (2-3 роки), а в умовах воєнної невизначеності терміни можуть затягуватися. Більшість квартир, що пропонуються сьогодні, були спроєктовані у 2024-2025 роках, коли обмежень ще не існувало.

Крім того, за останні роки суттєво зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістики та робочої сили.

“Більшість сучасних житлових проєктів просто не вписуються у встановлені програмою параметри. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам “єОселі”, буде досить обмеженою”, – зазначає Олена Дмітрієва.

Водночас “Укрфінжитло” планує розширювати джерела фінансування програми коштом міжнародних фінансових організацій та комерційних банків. Передбачається компенсаційна модель, де банки кредитуватимуть за власні кошти, а відсотки компенсуватимуться міжнародними донорами.

Позитивним сигналом для ринку стало збільшення статутного капіталу “Укрфінжитла” на 30 млрд грн наприкінці 2025 року, що створює фінансову основу для подальшого розвитку іпотеки в Україні.

“Якщо ця модель запрацює повноцінно, вона може суттєво збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш гнучкою”, – підкреслила Олена Дмітрієва.

Щодо розвитку інших іпотечних продуктів, то у 2026 році відкриваються нові можливості для банківських іпотечних програм, особливо для співпраці між банками та девелоперами.

“Спільні іпотечні програми банків і девелоперів завжди були вигіднішими та надійнішими для покупців, адже ставки за ними були нижчими. Банк фактично підтверджував надійність девелопера та якість його проєктів. Завдяки такій співпраці ризики придбання житла на первинному ринку суттєво знижувалися. Тому цілком слушним стане подальша активізація іпотеки саме на первинному ринку”, – зазначила Олена Дмітрієва.

Наприкінці січня НБУ знизив облікову ставку до 15%, розпочавши тенденцію, яка має вплинути на ставки за кредитними продуктами.

Олена Дмітрієва прогнозує, що за сприятливих умов до кінця 2026 року облікова ставка може знизитися до 13,5-14%. Це може призвести до зниження іпотечних ставок в середньому на 1-1,5 в.п.

За її прогнозами, в разі зниження облікової ставки до 13,5-14%, структура іпотечних програм на первинному ринку виглядатиме так:

• Програми з терміном погашення до 3 років: середні ставки від 5% до 10% річних (залежно від першого внеску).
• Програми до 5 років: середні ставки від 10% до 13% річних.
• Програми на 20 років: 2% на перший рік та 17% на подальші 19 років.

“До війни близько 60% іпотечних кредитів видавалося за комерційними програмами банків. Якщо частина потенційних позичальників не відповідатиме новим умовам програми “єОселя”, цей попит природно повернеться до ринкових продуктів. Таким чином, у 2026 році, крім державної “єОселі”, суттєвий розвиток можуть отримати й банківські іпотечні продукти”, – прогнозує банкірка.

Попри війну, іпотечне кредитування в Україні не зупиняється й продовжує розвиватися. Державні програми відіграють важливу роль у підтримці попиту на житло, але не менш важливо створювати умови для розвитку ринкової іпотеки. “Завдання банків сьогодні – знаходити рішення, які одночасно враховують ризики воєнного часу, можливості економіки та реальні потреби людей. Саме така збалансована модель іпотеки може стати не лише інструментом підтримки громадян, а й фундаментом відновлення житлового ринку після війни”, – підсумувала Олена Дмітрієва.

АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО “КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК “ГЛОБУС” (ГЛОБУС БАНК) засновано у 2007 році.

Станом на лютий 2026 року регіональна мережа банку налічує 34 відділення, 29 з яких входять до об’єднаної мережі Power Banking, що забезпечує роботу навіть під час відсутності електропостачання.

ГЛОБУС БАНК має найвищий кредитний рейтинг за національною шкалою uaAAA та рейтинг депозитів ua2+ за шкалою рейтингового агентства “Експерт-Рейтинг”.

Пріоритетними напрямками діяльності банку є кредитування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування на первинному ринку, автокредитування та кредитування малого та середнього бізнесу.

ГЛОБУС БАНК є акредитованим партнером низки державних програм: “єОселя”, “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг 5-7-9”, “Енергонезалежність фізичних осіб – власників домогосподарств”.

Банк співпрацює з ДУ “Фондом енергоефективності” за програмами кредитування ОСББ та ЖБК “Енергодім” і “ГрінДІМ”.

ГЛОБУС БАНК є учасником державної програми “Національний кешбек”.
25 червня 2024 року ГЛОБУС БАНК увійшов до числа 17 найбільших українських банків, що підписали Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергоінфраструктури.

Голова правління ГЛОБУС БАНКУ Сергій Мамедов є віцепрезидентом Конфедерації будівельників України та віцепрезидентом Асоціації українських банків.

 

Дата: 05.02.2026

Порада від Business News:

Ця інформація є надзвичайно корисною для всіх, хто планує придбати житло за допомогою іпотеки в Україні. Аналіз змін у програмі “єОселя” та прогнози щодо розвитку банківських іпотечних продуктів допоможуть вам краще зрозуміти поточну ситуацію на ринку, оцінити свої можливості та прийняти зважене рішення щодо вибору оптимальної іпотечної програми у 2026 році. Особливо уважно стежте за оновленнями умов програми для ВПО та можливими змінами в умовах іпотечного кредитування від комерційних банків.