class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>

**Прогноз нерухомості на 2026 рік: Очікується зростання цін, але є нюанси**

Чим зумовлені такі прогнози, які чинники можуть вплинути на ринок, і чи варто інвесторам поспішати з придбанням житла – аналізує “Мінфін”.

Минулого року, попри складну воєнну ситуацію, ринок нерухомості в Україні демонстрував стійке зростання вартості. У столиці, наприклад, середнє підвищення цін сягнуло 10-11%.

Керівник агентства нерухомості “КиївДомСервіс” Андрій Романов пояснює це кількома факторами. “По-перше, державні програми, такі як “єОселя” та “єВідновлення”, активно стимулюють попит. По-друге, пропозиція житла на ринку значно скоротилася, загалом на 40% порівняно з довоєнним періодом”, – зазначає він.

Значне подорожчання житла спостерігалося і в регіонах, що вважаються відносно безпечними, зокрема на заході України. Окрім Львова та Ужгорода, де ажіотаж розпочався ще з початком війни, помітно зросли ціни в Івано-Франківську, Тернополі та Чернівцях.

Ця тенденція підживлює амбіції продавців. За прогнозами забудовників, цього року вартість нерухомості може зрости на 15-20%, тоді як ріелтори очікують, що вторинний ринок наслідуватиме динаміку первинного.

Чи виправдаються ці очікування? Андрій Романов допускає, що зростання цін може сягнути 30% або навіть 100%, але це за умови завершення війни.

Якщо ж бойові дії триватимуть, для ринку нерухомості можливі різні сценарії, аж до суттєвого зниження цін на житло.

Зростання попиту та вартості нерухомості по всій Україні

Минулого року українці купували житло переважно з нагальної потреби. “Люди купували квартири, бо не мали де жити. Покращення житлових умов, наприклад, продаж однокімнатної квартири для купівлі трикімнатної, багато хто відклав до кращих часів. До війни цей сегмент був доволі активним і забезпечував стабільний рух на ринку”, – розповідає Андрій Романов.

Проте, значні руйнування житлового фонду та активна діяльність державних програм “єОселя” й “єВідновлення” все ж таки сприяли зростанню попиту на житло.

“З огляду на те, що пропозиція в більшості міст, навпаки, зменшилася – забудовники реалізують менше нових проєктів, а багато власників вторинного житла тимчасово припинили продажі в очікуванні кращих цін, – це стало чинником зростання вартості нерухомості”, – зазначає Романов.

Євген Добровольський, керівник філії місцевої оціночної компанії “Аргумент”, повідомляє, що в Харкові квартири в будинках, зведених після 2015 року, за останні пів року подорожчали на 10-15%. Угоди укладаються як за державними програмами, так і за готівку. На ринку старого житла близько 70-80% угод відбувається з використанням житлових сертифікатів. Це свідчить про те, що квартири в Харкові купують переселенці з районів області, де безпекова ситуація загострилася. Схожа ситуація спостерігається і в Сумах.

Державні житлові програми також активно впливають на ринки нерухомості в інших містах, від Києва до Львова.

Наприклад, у 2025 році за програмою “єОселя” було оформлено понад 4,3 тисячі кредитів на придбання житла від забудовників. Щомісячне фінансування протягом року коливалося від приблизно 800 млн до понад 1,5 млрд гривень, що майже вдвічі перевищує показники 2024 року.

На вторинному ринку за минулий рік за програмою “єОселя” було придбано близько 2,6 тисячі квартир та будинків.

Сертифікати програми “єВідновлення” з моменту її запуску отримали 28 тисяч сімей (загальна сума – близько 40 млрд гривень). Однак скористалися ними лише 18,6 тисяч сімей (на 28,7 млрд гривень), що означає наявність “невикористаних” сертифікатів на суму понад 10 млрд гривень.

“Покупці, які скористалися пільговою іпотекою, менш схильні торгуватися. Для них загальна сума виплачується в розстрочку, і кілька додаткових тисяч доларів суттєво не впливають на щомісячний платіж”, – зазначає київська ріелторка Ірина Луханіна.

Така “лояльність” покупців сприяла зростанню цін на житло практично по всій країні.

Інвестори повертаються на ринок

Олена Рижова, комерційна директорка компанії “Інтергал-Буд”, зазначає, що одним із ключових трендів минулого року стало повернення на первинний ринок пакетних інвесторів та покупців, які розглядають нерухомість як спосіб збереження заощаджень.

Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor компанії Alliance Novobud, виділяє три основні драйвери попиту у 2025 році: державні програми та розстрочка від забудовників (що фактично виконують роль “псевдоіпотеки”), внутрішня міграція, а також орендний попит і дохідна нерухомість як інструмент збереження та примноження капіталу в гривні.

За словами Рижової, частка інвестиційних угод на ранніх ста vuos будівництва становила 10-15%. Хоча це значно менше, ніж до війни (коли на стадії котловану купували до 40% квартир), це більше, ніж спостерігалося одразу після початку повномасштабного вторгнення.

При цьому Рижова підкреслює кардинальну зміну в характері інвестиційних угод. “Для покупців це вже не короткострокові спекуляції, а надійний актив та спосіб збереження власного капіталу”, – пояснює вона.

Ірина Луханіна також підтверджує, що за минулий рік ринок нерухомості “дозрів” і вийшов з фази хаосу.

“Люди почали більш ретельно рахувати, порівнювати та аналізувати. Попит став вибірковим: купують не те, що дешевше або просто сподобалося, а те, що дійсно має сенс. Наприклад, у Києві це квартири з автономним енергозабезпеченням, розташовані в якісних будинках та привабливих локаціях. Покупці шукають додаткову вартість, яку можна буде реалізувати в майбутньому через перепродаж або підвищення орендної ставки”, – зазначає Луханіна.

Вона також звертає увагу на скорочення вибору “цінних” об’єктів. “У Києві, зокрема в Шевченківському та Подільському районах, частина будинків потребує реконструкції або відновлення після обстрілів. Це означає, що якісного старого фонду фізично стало менше. Йдеться про квартири в будинках старої забудови з високими стелями, великими вікнами та ліпниною, які неможливо знайти в новобудовах. Зараз такі об’єкти не просто зберігають свою ціну, а стають справжньою рідкістю, вартість якої лише зростатиме. Натомість інше старе житло, таке як “гостинки” чи “хрущовки” на масивах, не очікує зростання цін”, – пояснює Луханіна.

Рижова додає, що на первинному ринку найбільшим попитом користуються 1-2 кімнатні квартири площею 37-66 квадратних метрів. “Люди обирають квартири з продуманим плануванням і не готові переплачувати за неефективну площу”, – каже експертка. Також зростає інтерес до житла, яке не потребує значних витрат на ремонт. “Понад третину наших продажів становлять квартири з готовим ремонтом”, – додає Рижова.

На вторинному ринку спостерігається схожа тенденція: покупці надають перевагу житлу зі свіжим ремонтом, оскільки це в кінцевому підсумку виявляється дешевше, ніж купівля квартири під ремонт з урахуванням зростання цін на будівельні матеріали та послуги майстрів.

Три сценарії розвитку подій на 2026 рік

Зростання попиту та цін у 2025 році підігріває очікування продавців.

Багато забудовників заявляють про планове подорожчання нерухомості ще на 10-20% цього року, посилаючись на об’єктивні причини.

“Вартість квадратного метра, ймовірно, продовжить зростати, але без різких стрибків – у межах 10-15%. Це пов’язано зі зростанням цін на будівельні матеріали, інженерні рішення, дефіцитом робочої сили, а також воєнними та політичними чинниками”, – вважає Рижова.

Очікується, що вторинний ринок наслідуватиме динаміку первинного. Андрій Романов зазначає, що багато власників житла навмисно вилучили свої об’єкти з продажу, очікуючи кращих цін.

Чи справді нерухомість продовжить дорожчати?

Романов окреслює кілька можливих сценаріїв подальшого розвитку подій.

Перший сценарій: завершення війни у 2026 році та початок процесів відновлення.

У разі припинення бойових дій, за прогнозами Романова, ціни на житло по всій Україні можуть зрости на 30-100%. “Значний обсяг житлового фонду зруйновано, існує дефіцит квадратних метрів, на заповнення якого знадобиться час. Крім того, на відновлення країни можуть бути виділені значні кошти (понад 40 мільярдів доларів), а фінансування будівництва завжди сприяє зростанню середніх цін на нерухомість. Наприклад, у 2021 році, коли будівельні роботи в Україні були профінансовані на 11 мільярдів (зокрема, за програмою “Велике будівництво”), ціни на нерухомість зросли майже на третину”, – пояснює Романов. Він також додає, що багато іноземців, очікуючи значного подорожчання української нерухомості після війни, вже почали її скуповувати.

Якщо війна завершиться цього року, Київ може повернути собі статус “інвестиційної столиці”, який у 2022-2023 роках перейшов до Львова.

“Як тільки бойові дії припиняться, інвестори почнуть виходити зі своїх проєктів у західних областях, де ринок вже значною мірою переоцінений, і масово повертатимуться до київської нерухомості”, – прогнозує Романов.

Ірина Міхальова зазначає: “Захід України та дохідна нерухомість – попит високий, але ринок перегрітий. Західні регіони залишатимуться активними. Водночас сегмент дохідної нерухомості (апарт-формати, невеликі лоти під оренду) вже зараз частково перегрітий, ціни високі, а нових проєктів за адекватною вартістю небагато. Це означає, що у 2026 році покупець стане ще більш вибірковим: “куплю все” зміниться на “куплю, тільки якщо модель прибутковості реалістична”.

Однак, говорити про падіння “львівської бульбашки” на ринку нерухомості та обвал цін поки зарано. Тим більше, що об’єктами в західних регіонах активно цікавляться іноземні інвестори.

Другий сценарій: війна триватиме у 2026 році, але ситуація на фронті залишиться стабільною.

У цьому випадку, на думку Романова, ринок нерухомості, ймовірно, залишиться приблизно на поточному рівні.

“Кількість угод прямо залежатиме від фінансування державних житлових програм, але загального сплеску попиту на нерухомість не очікується. Ціни також залишаться на рівні 2025 року. Забудовники, можливо, й хотіли б підвищити ціни на 15-20%, але це ризиковано, адже можна втратити клієнтів. Навіть нинішні ціни багато забудовників нерідко знижують, щоб продати квартири”, – вважає Романов.

Ірина Луханіна додає: “2026 рік – це період помірного зростання цін на якісне житло та стагнації на решту. Хороші об’єкти будуть швидко роз куповуватися, а переоцінені – чекатимуть, поки власник знизить ціну”.

Третій сценарій: песимістичний.

“Якщо ситуація на фронті погіршиться, а загальний настрій у суспільстві спаде, то й кількість людей, готових купувати житло, навіть за пільговою іпотекою, зменшиться. У такому випадку ціни на нерухомість не тільки не зростуть, але й можуть впасти на 5-10%”, – підсумовує Романов.

 

Дата: 22.01.2026 Джерело: Мінфін

Порада від Business News:

Ця аналітична стаття надає цінну інформацію для потенційних покупців та інвесторів на ринку нерухомості України. Розуміння різних сценаріїв розвитку подій, а також чинників, що впливають на ціноутворення (державні програми, міграція, інвестиційна привабливість), допоможе прийняти зважене рішення щодо придбання житла чи інвестицій у нерухомість у 2026 році.

Подробиці можна знайти на сайті: realt.ua