Навколо земельних ділянок сільськогосподарського призначення формується надмірний ажіотаж, що обіцяє стрімке зростання вартості. Така ситуація разюче нагадує поведінку на ринку криптовалют: непередбачувані “гойдалки”, відірвані від реального економічного підґрунтя, де ціни визначаються радше спекулятивними маневрами, ніж об’єктивними чинниками. Посередники, які спеціалізуються на угодах із землею, запевняють новачка в отриманні близько 20% річних дивідендів без значних зусиль, аргументуючи це виключно сприятливою ринковою кон’юнктурою. Однак, як зазначається у публікації УНІАН, такі обіцянки викликають серйозні сумніви.

Аналіз ринку

Нещодавно аналітичний ресурс OpenDataBot оприлюднив статистику щодо середньої вартості гектара землі в угодах купівлі-продажу за 2026 рік.

Викривлення реальності

«Оптимістична середня цифра у 75 тис. грн за гектар виглядає обнадійливо. Проте, будучи вирваним з контексту, цей показник спотворює реальність», — підкреслюється у матеріалі.

Реальне зростання вартості землі в доларовому еквіваленті за останні п’ять років склало лише 30%, що в середньому становить не більше 5-6% щорічно. Крім того, спостерігається тенденція до зниження кількості транзакцій: у 2026 році було укладено на 15-20% менше угод порівняно з 2025 роком. Якщо торік за аналогічний період було продано 92,9 тис. гектарів, то цього року цей показник склав 82,1 тис. га.

Фактори, що впливають на ціноутворення

Середню вартість земельних ділянок значно детермінує їхнє географічне розташування: землі в прифронтових зонах продаються за нижчою ціною, тоді як у західних регіонах вартість вища. Однак на заході України є труднощі з придбанням великих земельних масивів, оскільки середній розмір лоту становить менше гектара. У таких умовах йдеться, скоріше, про спекулятивні операції з подальшого перепродажу, а ніж про реальне інвестування в розвиток агросектору, що потребує значних земельних площ.

«Тобто, по суті, „точкові“ спекулятивні інвестори можуть за бажання „розганяти“ середній показник по ринку, завищуючи ціни для виробників до економічно нерентабельних показників», — йдеться в статті.

Адміністративний вплив на ціни

Дослідниця KSE Євгенія Митряхіна, аналізуючи понад 210 тисяч угод з реєстру Держгеокадастру за період 2021-2025 років, дійшла висновку, що основним рушієм зростання цін на землю є не підвищення продуктивності сільського господарства чи зростання орендних платежів. Першочергово ціни формуються завдяки індексуванню нормативної грошової оцінки (НГО).

Щорічне індексування НГО, яке відбувається приблизно на 8% (відповідно до рівня інфляції), має значний вплив на вартість землі. Модель дослідження показує: зростання НГО на 1% призводить до збільшення ціни угоди приблизно на 0,55%. Це свідчить про те, що зростання цін має адміністративний характер, а реальне зростання, у найкращому разі, лише зберігає капітал, але не збільшує його. Таким чином, обіцяні 15-20% річних є нереалістичними.

«Тобто фактично, як і у випадку з умовним „біткоїном“, за ціновим коливанням на ринку землі не стоїть економічна динаміка. Ані зростання продуктивності, ані залучення інвестицій в цей ринок не грають ролі», — додає видання.

Проблеми ліквідності та обтяженості

Ще однією спільною проблемою землі та криптовалют є питання ліквідності. Формально, продати земельну ділянку можна доволі швидко, за умови наявності покупця, готового заплатити бажану суму. Однак вийти з активу з прибутком, що перевищує вартість придбання, часто буває складно, оскільки йдеться про продаж ділянки, обтяженої орендними зобов’язаннями.

«Майже всі привабливі землі вже перебувають у довгостроковій оренді. Навіть купуючи у власність, покупець отримує землю з орендарем і його переважним правом — фактично це еквівалент купівлі прав оренди, а не „чистого“ наділу», — зазначає УНІАН.

Заниження вартості та орендна плата

За оцінками VoxUkraine, наразі лише близько чверті земельних угод повністю розкривають свою вартість. Решта угод передбачає заниження ціни з метою уникнення сплати податків. Більше того, орендна плата суттєво відстає від зростання вартості земельних ділянок, що є класичною ознакою спекулятивного “надування” ринку, а не його фундаментального розвитку. Дохідність від оренди знизилася з 7-10% на початку функціонування ринку до приблизно 3-5% у 2026 році.

Аргумент про «низьку стартову базу» також спростовується: низька поточна вартість не гарантує її значного зростання в майбутньому.

«Сьогоднішній дисконт відображає реальні ризики — війну, відсутність іпотеки, заборону для іноземців, тонкий ринок. Доки ці ризики наявні, низька ціна економічно виправдана, а не „аномальна“. А аргументи про „недооціненість“, „недокапіталізацію“, порівняння із цінами в сусідніх європейських країнах, де немає війни — варто відкласти в сторону і обʼєктивно подивитися на ризики і перспективи: підстав для реального „бусту“ в цінах наразі немає», — резюмує матеріал УНІАН.

Водночас, є ризик, що частина українців можуть втратити свої земельні ділянки через заборгованість за комунальні послуги.

Порада від Business News:

Ця інформація є вкрай важливою для всіх, хто планує інвестувати в українську землю або вже володіє аграрними ділянками. Вона розвінчує міфи про легкі та швидкі прибутки, демонструючи реальні ризики та фактори, що впливають на ринок. Розуміння адміністративного характеру ціноутворення, проблем ліквідності та впливу поточних безпекових викликів дозволить уникнути необдуманих рішень та зберегти капітал.

Оригінал статті: fakty.ua