Віктор Козачок, засновник компанії Kovcheg Developer

На тлі відносно стабільної валютної ситуації та поступової стабілізації інфляції, ціни на 70% об’єктів первинного ринку житла залишаться майже незмінними. Однак у найпопулярніших сегментах — багатофункціональних житлових комплексах типу live-work-play, вертикальних курортних ЖК та апарт-готелях — можливе більш виражене зростання вартості (понад 5%), залежно від попиту, етапу будівництва та розташування. Такий аналіз представив Віктор Козачок, засновник Kovcheg Developer.

Експерт наголосив, що первинний ринок нерухомості переживає стан “когнітивного дисонансу”, адже традиційна залежність ціни за м² від доларового курсу втратила актуальність.

“Ще на початку 2025 року більшість девелоперів, орієнтуючись на державний бюджет та макропрогнози, закладали в ціну м² “підвищений” курс — від 45 грн/$. Протягом року стало очевидним розходження між інфляцією та валютним курсом. Найдостовірнішим індикатором тепер є зростання вартості будмонтажних робіт — на 12–17% у гривні за рік. Саме це стало основним чинником ціноутворення для більшості забудовників”, — заявив Козачок.

Спосилаючись на інформацію ЛУН, він зазначив, що у першій половині 2025 року ціни на первинку в Києві та регіонах зросли на 1–14% у гривневому еквіваленті. В окремих проєктах рекреаційних зон західних областей та Одещини збільшення перевищило 15%.

“У січні ціни були занадто оптимістичними. Ринок негайно відреагував: коли клієнти не купують за запропонованими цінами, доводиться впроваджувати акції, знижки та практично безвідсоткові розстрочки. Разом із тим, у західних регіонах, Києві та області попит залишається високим, і цінова “стеля” там ще не досягнута”, — пояснив девелопер.

Фахівець зауважив, що за останні 5–7 років частка концептуальних проєктів зросла з 2–3% до 5–7%, і ця динаміка продовжується.

“Хоч це й видається парадоксом, але покупці іноді готові платити додатково 15–20 тис. грн за м² за високу якість, інтегровану інфраструктуру, безпеку, природне оточення та інвестиційний потенціал ЖК. Сьогодні формула купівлі трансформувалася: замість “інвестувати — жити” до “інвестувати — жити — продати — отримати прибуток”», — уточнив Віктор Козачок.

Він виділив такі ключові вимоги до сучасних об’єктів:

• відповідність стандартам будівництва (екоматеріали, енергоефективні технології, раціональні планування, turnkey ремонт);
• автономна інфраструктура для повноцінного життя, праці та дозвілля;
• забезпечення безпеки (від систем охорони до сховищ);
• наявність рекреаційних переваг (“курортна” нерухомість);
• рівень сервісу та додаткові послуги;
• перспективи капіталізації.

Козачок підкреслив, що з 2025 року на ринку з’являються об’єкти інноваційного формату, які комбінують готельний сервіс із класичними квартирами, де власники отримують юридичні права на нерухомість із готельним обслуговуванням, переважно в курортних регіонах. На його думку, незважаючи на інформаційний шум у медіа, основним обмежувачем покупців лишається військова ситуація.

“Важко прогнозувати завершення активної фази війни та економічний стан на 2026 рік. Проте восени 2025 року різких коливань цін не очікується. За нашими оцінками, зростання не перевищить декількох відсотків і стосуватиметься лише високопопулярних проєктів. У деяких концептуальних комплексах вартість може зрости на 35–40% від початку будівництва до здачі, тоді як “традиційні” проєкти, запущені 3–4 роки тому, втрачають конкурентоспроможність”, — резюмував Віктор Козачок.

Kovcheg Developer — будівельна компанія, заснована у 2018 році. Спеціалізується на створенні сучасних житлових комплексів та апартаментів бізнес-класу.

Источник